房地产行业复盘美日低利率经验，挑选2025年CREITs投资个券.docx

内容目录

一、美、日REITs股息率与债市收益率对比 3

长周期维度下分红收益贡献美国REITs 资总回报的50%以上 3

长周期视角下美联储加息周期结束往往带来权益型REITs股息率与十债收益率利差走阔 3

小周期内美国权益型REITs的表现受利率环境和预期的驱动，总回报指数与十债收益率走势呈反向趋势 5

J-REIT以稳定的现金流回报和较高的收益率获市场认可 6

J-REIT年化股息收益率稳定在4%上下，呈现经济上行期利差 小、下行期或动荡期利差扩大的 点 7

二、看好2025年低利率环境下REITs持续升温 8

在不确定性中寻求稳定，高股息重回关注 8

债市资金供需角度来看利率下行趋势短期或不改， 动红利 资热潮 8

三、2025年如何 选C-REITs个券 10

REITs价值演绎回 10

估值角度弱周期REITs建议关注回调机会、强周期REITs关注政策主 10

股息角度产权类分派率与十债收益率差额在250bp左右，仍存结构性机会 14

资建议 17

风险难示 17

表目录

表1：1972-2024年美国权益型REITs综合回报收益率 3

表2：美国权益型REITs股息率与十年期国债收益率对比（含利差及利差中枢对比） 4

表3：近三年美国权益型REITs总回报与十年期国债收益率对比 5

表4：美国权益REITs按行业划分的收益情况 6

表5：J-REIT发展历程 7

表6：J-REITs股息收益率和十债利差 7

表7：沪深300VIX指数 8

表8：中债国债到期收益率:10年（%） 9

表9： 大行定期存款利率:1年（%） 9

表10：十债收益下行 动REITs全收益上行 9

表11：富国首创 务REIT二级市场价格演绎 10

表12：REITs二级市场价格表现 12

表13：2024年C-REITs分派情况 15

表14：C-REITs二级市场分派率 16

一、美、日REITs股息率与债市收益率对比

至今全球已有40多个国家建立了REITs市场，我国公募REITs亦自2021年6月启航，REITs逐渐成为各主要经济体投融资市场和商业不动产市场的重要组成部分。各国REITs虽波动频率、幅度不同，但背后运行逻辑相关度较高，其一自身资产质量及运营能力为主要驱动力、其二受政策环境及货币政策等宏观因素影响。当前国内低利率环境下高股息资产再度占优，我们尝试从海外成熟市场去探寻低利率环境下REITs的配置逻辑与持续性。

长周期维度下分红收益贡献美国REITs投资总回报的50%以上

60余年的市场运作经验为美国孵化了最成熟的REITs市场，以1972-2024年长周期来看，美国富时权益类REITs指数的综合年化收益率（包括资本利得和分红收益）中枢达11.18%，超过同周期的标普500（11.09%）、纳斯达克（8.60%）和道琼斯工业平均指数（7.69%）的年化收益率中枢（但近年来，美国积极的财政刺激政策为美股提供了基本面支撑，致科技股领涨而REITs相对并不占优）；尤其在长周期中的高通胀时期，REITs通过持有不动产来维护资产价值的稳定，同时租金收益（对应分红收益）可能随着通货膨胀而上涨，进而带来更优异的价格弹性（资本利得），体现了REITs的长期配置价值。值得注意的是，分红收益是美国REITs长周期投资总回报的重要稳定器，占比超50%。

图表1：1972-2024年美国权益型REITs综合回报收益率

0.5

0.4

0.3

0.2

0.1

0

-0.1

-0.2

-0.3

-0.4

-0.5

分红收益率 价格收益率

平均分红收益率

平均综合收益率1972

1973

1974

1975

1976

1977

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1979

1980

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1982

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1984

1985

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1987

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1992

1993

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1995

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1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

AREIT，国盛证券研究所

长周期视角下美联储加息周期结束往往带来权益型REITs股息率与十债收益率利差走阔

回顾1990年至今美国权益型REITs股息率与十年期国债（简称十债）收益率利