广州增城区欧亚山庄别墅项目营销策略报告.pptx

价值整合下的豪宅战略

——探寻欧亚山庄工程的营销解决之道;——先来感受下别墅的生活状态与生活意境;;;美国作家爱伦堡在评论俄罗斯女诗人茨维塔耶娃说过——

“她尽一切努力使自己默默无闻〞。;“我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的消沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。〞????????????

——威廉姆·巴特勒·济慈

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——WilliamBartlerJice;虽然我不富甲天下，却拥有无数个艳阳天。

每一个早晨，湖面上折射过来的阳光都是一个愉快的邀请。我的生活变的像湖水一样简单。也可以说，同样的纯洁无瑕。;清醒就是生活。

尼采常常在人群中感到孤独，只有在大自然中，他才能呼吸到清醒而振奋的空气。所以寂静的海边或者几千英尺的高山上，成了他精神思索的寄托。

梭罗也说：“侧身于人群中，大概比独处室内，更为孤独。〞所以他选择了瓦尔登湖。;题外话;完美造工;同样，任何“豪宅〞的打造都不能仅依靠“单一〞的资源，而是通过多方面的投入打造形成“立体〞的支撑！;说及别墅豪宅;;66张牛皮装饰的墙面，整张马驹皮手工缝制的茶几，掺入金粉的威尼斯水晶灯，可擦洗的真丝壁布……

“护城河〞环绕的豪宅，需要放下吊桥才能通行……

在200多㎡的主卧室中安睡了一夜的主人，被清晨的鸟鸣自然地唤醒……;关键在于区分一种身份；

一种享受；

一种荣耀……;说及欧亚山庄;欧亚初印象：

原生态——“山〞、“湖〞、“林〞，自然天成！

低容积率、大规模、气势磅礴；

稀缺、唯一，大别墅、豪华阔派！

源自欧洲经典的一个传奇！;历史上第一位征服欧亚大陆的著名帝王—亚历山大帝，曾说过：;缔造世界级别墅迎接一个崭新王朝时代;世界，我的故土;一个世界征服者的世界;我们的目标是什么？;目录Theframe;第一章市场环境分析;;;2021年重点调控措施——“4.15〞系列新政分析;;保障性住房建设力度加大，增加保障房供给;抑制高涨房价，九部委督察地方楼市调控，重点包括土地出让制度完善；

新年“围猎地主〞的行动在全国各地打响；

3月10日，出台的国十九条中明确指出“当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供给总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地〞；

广州，打击囤地的力度空前，3月1日，新修订的?广州市闲置土地处理方法?将施行，新方法规定，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。;;解读新政——从长远开展来看，别墅供给具有稀缺性;;以淘金路的华侨新村为代表，随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起，别墅价位开始飚升。到1995年，由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响，开始抛售，淘金路别墅开始跌值;70、80年代：以市中心的少量独立别墅为主，产品较单一且户型间隔较差

90年代：二沙岛的独立别墅及联排别墅类型为主

21世纪初：多种别墅类型开始出现，如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等

2006年：别墅市场开始洗牌，越来越多种别墅类型开始出现，且在产品性价比及功能方面不断创新。

;;;;;;;;广州别墅均价分布图;广州别墅供给量分布;广州别墅市场小结;供给产品;各盘在售情况;成交价格;各盘成交情况分布;增城未来推货预判;增城别墅市场分析;锦绣·御景国际;参考个案分析;户型分析;工程点评:

工程于10年5月1日开盘，现场约400多人，别墅销售情况较好。

从对客户群体的初步判断，大多数都为荔城本地客户。

在产品力一般的情况下，运用自身资源，从形象及销售气氛上着力同样能到达良好的销售效果;金地荔湖城;户型比例;别墅户型图;工程点评：

此工程定位为东广州自然中的城市，运用国际城市规划理念，以住宅为主并涵盖多种产品类别，