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新形势下房地产企业多元化融

资渠道探析_财

新形势下房地产企业多元化融资渠道探析_财务管理论文-毕业论文

作者：未知

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时间：2010-06-1021:25:15

房地产业属于国民经济的先导型产业，是壹个具有高度综合性和高度关联性的行

业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作所以融

资对房地产企业尤其重要。于我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单壹，

投融资金融创新滞后，于壹定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单

壹导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产

金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，能

够有效解决我国房地产融资渠道的问题。

壹、银行是资金主通道

商业银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较

高，贷款时间不长，是目前商业房地产融资的最主要通道。于未来很长的壹段时

间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式。商业房地产企业于条件

允许的前提下首先考虑从商业银行获得资金支持。

二、房地产信托是融资创新的首选

信托融资具有的制度优势使得于国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房

地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：壹是贷款类

资金信托，这种模式和商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同

，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。二是股权信托，即信托资金阶段

性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的壹种股权投资模式。这种模

式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增

加房地产企业的资本金，于不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结

构；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，壹般是把具有可预测稳

定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的

，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

三、项目融资能够共担风险

项目融资是为壹个特定项目所安排的融资，贷款人于最初考虑安排贷款时，以该

项目的现金流量和收益作为偿仍贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的

安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值

，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿仍保证

。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，且将此项目有利

益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何壹方承担项目

的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作

模式是，由投资者共同投资组建壹个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、

运营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于壹般的投资信贷，具有其自身的特

点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁

公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是壹

般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款和购买资产这俩个

过程融合于壹起。对承租人来说，于租到资产设备的同时，也解决了对资金的需

求。对出租人来说，于租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由

于融资和融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；

其次，所有权和使用权相分离。壹般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金

，自行购买设备资产等，设备资产所有权和使用权统壹于借款人(企业)壹身。而

于金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人于

租赁结束时，虽有留购、续租、退仍设备的选择权，但于租赁期内，只能以租金

为代价获得设备的使用权。

目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常

用于产权型商铺的销售上面，但仍停留于把商铺整体产权进行小份分割的状态下

，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统壹运营，而杠杆租赁能够很好

地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前于中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第壹，

国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优

势；第二，国