桐庐海陆世贸中心综合体物业策划思考.ppt

海陆世贸中心筹划思考;目录

桐庐住宅市场概况

桐庐商业现状(略〕

现状分析

如何聚人气

现场包装整改

招商建议

如何招商

一二期运营策略

三期分期开发步骤

小户型公寓推广思考

写字楼定位思考

;ＰＴ１桐庐住宅市场概况;1;桐庐房地产住宅供给量状况;从在售各案去化情况看，除了世纪花城开盘较早，其在去年国家宏观调控政策出台前就已经去化掉大局部房源，目前仅剩楼层和房型相对较差的。相反，其他楼盘在政策出台后的销售情况

都不甚理想，平均去化率在20%-30%左右，甚至更低，可以说，

目前桐庐的公寓市场处在一个买卖双方僵持博弈的阶段。;至2003年8月，桐庐首届房交会在售公寓价位根本在1900-2000元/平方米之间，到了2004年上半年，公寓均价那么在2200-2400元/平方米，2004年下半年，公寓起价2700元左右/平方米，均价根本在3000元左右/平方米。2005年上半年公寓均价大约在3200-3700元/平方米，随着国家宏观调控的进行，房价的涨幅也被有效抑制，目前桐庐公寓均价为3260元左右。;项目名称;位置介绍：

聆江景园北靠富春江，南望大奇山，东邻梅林溪，西与

富春江和分水江的交汇口相邻，且社区隔江正对桐君山风景区，

整个社区可以说是位于群山环绕、三水汇流的核心地段。

;聆江景园是一个融自然人文景观和新世纪居住理念为一体的高档住宅区。在整个规划上，借用美丽的富春江和梅林溪景观，营造出一个空间舒适、环境优美、景观通透、设施齐全、交通便捷的新型生活社区。小区通过设计合理的路网结构，灵活的住宅布局并结合富春江60米、沿梅林溪40米幅员广阔达2万多平方米的公建绿化带，形成了园林式、生态型的整体居住环境，从而构筑出聚集10幢多层、4幢小高层、6幢高层的大型山水人文精品社区。;聆江景园地处桐庐江南新区。新区布局合理，道路宽敞，市政

配套设施完善，是桐庐全县的政治、经济、文化、教育中心。

新区配套的公共设施，如图书馆、博物馆、体育馆、富春医院

桐庐中学等先后建成。居住气氛日益成熟，从而为该案提供了

便利的生活条件。;ＰＴ２桐庐商业各业态及商业现状〔略〕;ＰＴ３海陆世贸中心运营思考;天下大势;资???运作是大势所趋;任何伟大的筹划必须建立在工程资本良性运行根底上，

１２万的商业地产注定是长期运营的长线收益物业．

商业地产的核心能力是资本运营，在目前的宏观政策下，不动产投资型物业已经被抑制，２００７年国家的宏观政策将步步紧逼．

从桐庐的市场层面来看，商业和住宅市场日趋饱和，去化速度缓慢．常规的思路市场风险大增．;本工程还有酒店和大卖场等长线收益物业．从长远来看，随着时间的积累，本案商业还有跳跃式的增值空间．所以商铺局部现在套现并非最正确时机．解决好资本运营是工程成功的核心．;本工程是一个集酒店、办公、居住、商贸、餐饮、娱乐、旅游购物为一体的综合性工程．

“豪布斯卡〞〔HOPSCA〕为欧美国家最先进的商业地产模式之一，本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋综合购物中心SHOPPINGMALL＋商贸博览CONVEN-TION＋国际公寓APART-MENT的复合体;“豪布斯卡〞〔HOPSCA〕一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，表达了功能互补、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代效劳业集聚区和现代城市效劳的新高地、新载体。;形态和功能：海陆世贸中心符合HOPSCA豪布斯卡原那么和定位

推广及形象定位：三期工程的启动需要新的概念和元素并和前期纯商业有一个区隔

海陆世贸中心重新定位为HOPSCA豪布斯卡街区;海陆世贸中心HOPSCA豪布斯卡街区这种以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品,它有着功能协同、空间紧凑、抗风险能力强等优点。最重要的是它产生的互动效应、规模效应，可以带动地产升值，提升入驻商户或企业形象，方便使用者，减少综合使用本钱、树立区域乃至城市标志，表达了资源共生、聚合增值的优势，具备浓郁的现代化特征。

;

海陆世贸中心HOPSCA豪布斯卡街区

不仅仅是商业街的“购物街〞更是“生活街〞。

商业街一直是作为购物街来经营，这种陈旧的经营观念固定了商业街的思维定式，商业街的经营观念也要有相应的变化。“豪布斯卡〞原那么的提出正是商业街的经营观念创新的结果。即商业街不仅仅是一个购物的场所，而是一个集旅游＼购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间，“生活街〞这一观念上的创新，为工程前期商业街的招商及繁荣注入了新的力量和元素．;海陆世贸中心“豪布斯卡街区〞解析一

Hotel为酒店。本工程可将可