学习情境二合同的订立.pptVIP

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：01房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；02房屋在出租前已被人民法院依法查封的。03任务实施：结合所学知识，查找相关资料，分小组讨论导入情境中的任务三、四任务三：周某并无优先购买权，因为只有房屋的承租人才有优先购买权。砖窑并非房屋。0102任务四：如果周某擅自转租，出租人张某可以通知周某解除租赁合同，也可以主张转租合同无效。任务评估2003年3月10日，丁某与张某签订了一份为期5年的《房屋租赁合同》，张某将其临街两层楼房底层四间的其中两间交由丁某使用，年租金为6000元。2004年5月，张某因女儿生病住院，先后向李某借款4万元。2007年6月，张某因女儿要继续住院，自己仍无力支付医药费，于是打算将租给丁某的该处房产含两层楼房（上四间下四间）8间房屋、两间平房、院墙及楼门以22万元的价格进行出售。实训巩固0102李某知情后，决定买下该房产。两人在协商时，张某考虑到李某曾经帮助过自己，并且4万元的借款又不要利息，遂将该处房产以20万元的优惠价格卖给李某，并于同年8月办理了房产过户登记手续。同年9月，丁某以张某和李某侵害其优先购买权为由，诉至法院，要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，并主张由其以20万元的价格优先购买张某的该宅房产。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（优先购买权不支持的情况）01房屋共有人行使优先购买权的；02出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；03出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；04第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。05名词解释租赁合同（房屋承租人）优先购买权思考题出租人的主要义务是什么？承租人的主要权利有哪些？试述所有权变动不破租赁的规则。拓展提升案例分析2008年1月，甲租给乙房屋3间，双方在签订的租赁合同中，没有约定维修义务。租期为25年。2009年4月，由于自然原因，屋顶发生毁坏，维修了3个月。其间，乙另觅房屋搬出居住，3个月后搬回。1租赁合同效力如何？2维修费应当由谁负担？3出租人主张维修的3个月应照常交付租金，承租人主张合同期满可顺延3个月或扣除3个月租金。谁的主张正确？问题：租赁合同部分无效，有效期缩短至20年。01010203维修非应当由出租人负担。承租人主张正确。若顺延，自20年起顺延3个月。0203分析要点提示：学习项目二：起草、审查租赁合同学习情境二合同的订立子情境一：合意合同的订立情境导入2012年4月2日北京B公司给济南A公司邮寄产品价目表，4月6日A公司寄信给B公司发出订单，订单中包含了产品的价格、数量、送货方式等条款。4月7日A公司给B公司打电话表示重新起草合同4月6日B公司寄信表示接受订单，但又加了一条免责条款。4月10日A公司收到信件，一看，不予理睬租赁合同认知合同起草审查租赁合同事务的处理合同事务处理学习项目一：租赁合同认知一、情境导入张某建一砖窑，出租给周某。约定：租期1年，每年1万元，同时每年交砖4万块。第一年周某付了租金，但砖未给。张某要求第二年第一季度前给，如还不给，将解除合同。周某主张租金有效，砖的交付无效。砖应否交付？为什么？张某是否有权解除合同？为什么？如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？任务提出学习项目一：租赁合同认知三、租赁合同的特殊效力二、租赁合同的效力如何？一、什么是租赁合同四、实训巩固五、拓展提升四、实训巩固四、实训巩固五、拓展提升四、实训巩固“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”（《合同法》第212条）。1租赁物应为有体物；不消耗物；特定物2一、什么是租赁合同租赁合同的法律特征租赁合同是转移使用权、收益权的合同租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同租赁合同的种类和形式根据租赁是否确定日期以及6个月以上的租赁是否采用了书面形式，可以分为定期租赁和不定期租赁有的当事人在租赁合同中约定：“租期为20年，到期自动续展20年。”此约定是否有效？