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百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府
凤凰城项目营销策划书
一、项目简介：
凤凰城项目位于XX房地产市场的东南板块，在X汴路路南，凤
凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商
品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户
型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一
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期5、7、9、11、13、15六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位
入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树
立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和
小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其
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中159.7M的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M的三室两厅
7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合
计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房
小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，
一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过
于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府
附件1：凤凰城项目基本数据表
二、市场概况及基本竞争格局：
A、东南板块及X汴路商圈。
XX房地产市场的东南板块主要由三部分组成：X汴路沿线、东明
路南段沿线、航XX路与107国道沿线。
X汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼
盘组成。在X汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城
在操盘过程中，没有处理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，
纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优
势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园
等楼盘组成。
航XX路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色
港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰
城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期
159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附件2：X汴路市场
调研报告）
B、小户型市场概况。
百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府
自2001年底时尚PARTY介入XX楼市以来，小户型这种物业形
态迅速发展起来。尤其是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900
余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了
市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今
年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现
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