世纪城大型商业综合体销售策划报告.pptxVIP

2025/3/9世纪城国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：世纪城商住开发有限公司

2商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用

3概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；

4周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建

5汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨

6东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；

7大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；

8商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；

9商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；

10东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；

11汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨商业物业价值判断

12商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营

13关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；

14关于东莞目前商业物业投资价值的思考大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。东莞城区需要多少商业物业？城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米；东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米；最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2M2/人；参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；

15汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业物业价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨世纪城国际公馆商业街价值分析

16世纪城国际公馆商业物业价值分析世纪城商业街——最大的商业价值在于未来升值潜力：位于东莞最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破10万人；将形成东莞