某楼盘营销策划案例.pptx

某楼盘营销策划案例;研究城市;供求—浦东;价格—浦东;市场的变革—浦东发展历程;市场的变革—浦东发展历程;⑴、“三边两线”发展格局发生变化，发展重点外移

近年来，濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道路边是浦东房地产市场的热点区域，但随着浦东世纪公园周边土地的瓜分完毕，世纪花园、四季全景台等项目的完成，严格意义上的圆边开发完成，下一步浦东地区发展的重点将转移到中环线外环线周边地区。

⑵、高端房价继续坚挺，总体房价将走向平稳。

由于浦东贸易区、经济园区比较集中，区域内有大量高端需求，同时由于其环境、区位、交通、发展机会的优势，越来越多浦西和全国乃至海外的高端客户进入浦东市场，对于高端市场来说，需求有增无减，但高端市场土地供应却呈下降趋势，这一增一减造成供求矛盾加剧，高档房价将继续坚挺。

⑶、两外人士继续看好浦东

由于浦东的开放度和浦东楼市的高品质，“两外”人士继续看好浦东，尤其是高档房市场，两外人士和来自浦西的客户几乎占据浦东高档房市场的近6成。;;;项目所在区域—价格状况;项目所在区域—二手房个案;项目所在区域—消费者状况;总结;价格判断—基准营销判断;本项目位于浦东大道的北侧，可以看见江景，景观优势明显。靠近浦东大道，到陆家嘴只有1.5-2公里，交通比较便利，周边由于老新村比较多，生活配套设施比较成熟。

综合以上几个方面的因素，价格可以上浮5%;{产品篇};一、项目基本概况;三、本案SWOT研判;思考;我们认为;但是，我们必须面对我们目前的现状：;{营销篇};目标客群定位;有一定实力的投资客;从本案的目标客群定位来看，

无论是投资客还是自住客，

看中的无非是陆家嘴的地段和滨江生活所产生的价值，

对于他们来说，不仅仅是一个家/一座房子，

更是一种身份的体现和发自内心的荣耀感，

“我住在陆家嘴，这里是我的地盘”

“百年外滩是我的窗帘，蜿蜒浦江是我的客厅”;品牌命名;品牌概念延展;考虑到本案目标客群的形态，VIP尊崇生活更多的来自于地段和滨江生活所衍生的荣耀感；

而对于产品，并不能体现太多的尊贵特性；

因此，根据目标客???的生活方式，我们的概念包装更多的结合区位特性，融合区域文化，强调风格与个性。;品牌概念包装;关于产品包装的其它建议：;部分广告表现;阶段性推广策略;整体推广依据销售节点划分四大阶段：;;传播造势;９月１０日至１０月２４日，充满意大利及欧洲风情的狂欢盛会——“罗马假日”将在上海浦东陆家嘴上演。这个融古罗马建筑、欧洲大型文艺表演、意大利美食、意大利时装等于一炉的文化盛会，是中意两国建立全面合作关系后在上海举办的第一个大型文化交流活动，并被列为２００４年上海旅游节重点项目。

“罗马假日”取材于在意大利罗马成功举办了８年的菲亚斯特（意大利“大型的狂欢活动”）。一年一度、每次长达６０天的菲亚斯特，已成为欧洲最大的经典游乐项目和文化品牌之一，每年吸引约２００万人次的游客。;网络造势;推广主题：住到滨江去

推广任务：

1、激发客户购买欲望，刺激客户消化；

2、建立强大的滨江VIP品牌知名度，形成强有力的市场号召力；

3、实现开盘期的开门红；;产品软文炒作;文化活动;推广主题：滨江VIP生活体验

推广任务：

1、完成项目大批量房源的去化；

2、通过强大的品牌知名度，以及其市场号召力影响并号召目标客群；;广告传播;活动深化;在该阶段中，销售已经不是问题，

重要的是，我们将会充分利用尾盘去化期的时段，

1、建立良好的开发商品牌形象，为未来开发的长线战略做好品牌蓄水。

2、为VIP产品的后续开发打下强大的客户根基。;滨江VIP入伙庆典暨答谢酒会;推案策略;价格策略;3、定价的楼层系数;3、定价的户型系数;销售阶段划分—引导期;销售阶段划分—持续期;销售阶段划分—围盘清扫期;网上销售流程及应对;普通客户处理：

1、降低门槛1—2万元签约（有后期催款问题，需掌握客户密码）

2、采用内部认购单先大定，再打印网上签约合同让客户签约

3、网上直接签约（此种方式逼定率低）;进入售楼处;最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。

这个世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出来的成绩，然后再去强调你的感受。3月-253月-2519:34

以爱为凝聚力的公司比靠畏惧维系的公司要稳固得多。

珍惜今天的拥有，明天才会富有。

一个公司要发展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聪明的人才。

3岁前后严格管理，做孩子的家长；13岁前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先严后松，无效的教育是先松后严。有效的激励是朝五晚九，无效的激励是朝九晚五。3月-253月-2519:343月-25

怀疑和否定之海，围绕着人们小小的岛屿，而信念则鞭策人，使人勇敢面对未知的前途。3月-253月-253月-253月-25

对人才的运用，仅仅限于收罗是