房地产-REITs行业2023年四季报暨全年业绩综述：业绩达成率超预期，高股息配置价值凸显.pdfVIP

证券研究报告·行业深度

业绩达成率超预期，高股息配置价值凸显

——REITs行业2023年四季报暨全年业绩综述

核心观点

各REITs基金公布四季报。2023全年来看，REITs整体的收入、

EBITDA及可供分配金额三大业绩指标超额完成，产权REITs业

绩完成度更佳。分业态来看，保租房、工业厂房及能源受外部宏

观经济活动影响较小完成度最佳，表现出抗周期属性。其余业态

中，高速公路业绩呈波动修复，生态环保修复态势良好，仓储物

流经营稳健韧性仍存。展望未来，REITs市场经历理性回调，估

值渐具吸引力，强制分红属性使其具备天然的高股息属性，推荐

关注高股息、抗周期和强原始权益人三大方向。

摘要

2023全年REITs整体三大业绩指标均超额达成，四季度略有回

落。全年看，REITs整体收入达成率101%，EBITDA达成率103%，

可供分配金额达成率107%，均超额达成。边际上看，四季度REITs

收入、EBITDA、可供分配金额达成率102%、91%、98%,主因部

分项目受年末回款等季节性因素影响，盈利及回款能力有所承

压。

各业态表现分化，其中产权类整体表现更佳，保租房、工业厂房

及能源受外部宏观经济活动影响较小完成度最佳。保租房REITs

全年表现超预期，业绩环比变动幅度较小，出租率维持高位。仓

储物流REITs板块出租率保持稳定，长期仍具韧性。产业园区

REITs内部分化，两只扩募产园及工业厂房经营表现突出。生态

环保REITs两项目运营恢复态势良好，运营数据同比改善。高速

公路REITs业绩达成率偏低，客车通行量修复势头优于货车。能

源REITs各项目经营表现分化，但全年完成率良好。

强制分红配置价值凸显，重点关注高股息、抗周期、强原始权益

人三大方向。从业绩上看，REITs整体业绩超预期达成，底层资

产优质本色不改，经营韧性凸显；从估值上看，C-REITs市场经

历长时间调整，估值已渐具吸引力，REITs的强制分红使其具备

天然的高股息属性，配置价值显著。我们重申此前2024年策略

报告的观点，推荐重点关注高股息、抗周期、强原始权益人三大

方向。

本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时

行业深度报告

目录

1、2023年REITs整体三大业绩指标均超额达成，产权类表现更佳1

1.1保障性租赁住房：全年达成率高达113%，出租率维持93%以上高位2

1.2仓储物流：全年可供分配金额达成率109%，出租率回升展现韧性5

1.3产业园区：全年可供达成率104%，扩募REITs及厂房出租率逆市上行6

1.4生态环保：两项目垃圾污水处理量同比增长，首创水务可供分配达成率80%9

1.5高速公路：四季度可供达成率不足80%，客车通行量修复优于货车11

1.6能源基础设施：经营表现有所分化，全年可供分配金额完成率超120%13

2、投资建议：重点关注高股息、抗周期、强原权三大方向15

风险分析16

图表目录

图表1：各业态2023Q4及2023全年的收入达成情况1

图表2：各业态2023Q4及2023全年的EBITDA达成情况1

图表3：各业态2023Q4及2023全年的可供分配金额达成情况2

图表4：保租房REIT收入、EBITDA及可供分配金额达成情况2

图表5：保租房REIT季度收入（万元）3

图表6：保租房REIT季度可供分配金额（万元）3

图表7：保租房REIT租金（元/平方米/月）