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行业研究/房地产证券研究报告

行业专题报告2024年03月15日

“向回看”系列研究8：新加坡组屋模式（1）

——从中新比较，看新加坡组屋制度特点

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投资要点：

新加坡住房保障体系的发展回顾。新加坡住房保障体系以组屋制度为主，它的

发展经历了组屋启动前的困难时期，组屋建设的起步、扩大、高峰、成熟的连

续发展阶段，以及组屋发展的新阶段。1）1959年之前：组屋启动前的困难时

期。2）1960-1969年：组屋建设起步阶段。这十年新加坡组屋的立法、国家职

能机构、住宅金融政策体系逐步成型。3）1970-1979年：组屋建设扩大阶段。

这十年建屋发展局逐步意识到居民对住宅多样性的需求。4）1980-1989年：组

屋建设高峰阶段。这十年新加坡建设组屋综合性社区，全面提升组屋的质量与

服务。5）1990-1999年：组屋建设成熟阶段。这十年新加坡组屋设计不断多样

化和引入居民参与组屋的更新改善。6）2000-至今：组屋发展新阶段。新加坡

组屋建设向着更高、更细、更人性化方向发展。

新加坡发展组屋的宏观背景：1）新加坡经济发达与人均收入水平高。新加坡政

治和社会稳定、经济繁荣、科技发达，国民净人均收入高，且长期保持上升趋

势。2021年，新加坡的国民净人均收入水平达到5.07万美元，是同期中国国

民净人均收入水平的5.62倍。2）新加坡GDP贡献度以消费和净出口为主。

1961-2022年间新加坡的私人和政府消费支出与货物和服务净出口对GDP实际

增长的贡献率平均合计高达88.83%。同期，新加坡固定资本形成总额和存货变

动对GDP实际增长的贡献率平均为27.96%。我们认为，这是新加坡组屋制度

能够顺利实行的经济层面的重要原因之一。3）新加坡M2/GDP适中且房价增

速较低。1992-2022年间，新加坡的M2/GDP水平上升了30.1%，而同期中国

的M2/GDP水平却上升了135.7%。相对适中的M2/GDP水平使得新加坡的商

品房价格涨幅远小于中国。1999-2022年间，新加坡的私人住宅价格指数上升

了96.7%，而同期中国住宅平均销售价格却上升了458.7%。4）新加坡土地国

有为主保证了保障房制度的顺利实施。一直以来，新加坡实行的是土地国有与

私有并行、所有权与使用权相互分离的混合土地产权制度。从所有权看，约90%

的土地属于国家所有，约10%的土地属于私人所有。

新加坡商品房市场良性、自有率高。1）新加坡私人住宅房价收入比偏低。截止

2023年9月底，中国北京、中国上海的房价收入比分别达到33.39倍、48.76

倍。而同期，新加坡的房价收入比仅为16.44倍。2）新加坡各类住宅自有率高。

2020年和2022年，新加坡居民的住房自有率分别达到87.9%和89.3%。而2020

年，中国城镇居民的住房自有率为73.85%。3）新加坡居民杠杆率适中。截止

2023年6月底，新加坡居民杠杆率为48.1%，而2023年9月底，中国居民杠

杆率为63.8%，已经高于新加坡的居民杠杆率水平。4）新加坡组屋的保障体系

完善。2022年，新加坡住房体系中的组屋、高级公寓及其他公寓、有地私人住

宅、其他住宅类型的户数占比分别为77.89%、16.97%、4.87%、0.28%。其次，

2022年，新加坡的政府组屋体系中的一到二室的组屋、三室的组屋、四室的组

屋、五室和行政公寓的户数占比分别为8.64%、22.14%、40.25%、28.95%。

新加坡组屋制度的不足。1）政府支出高导致财政赤字不断增加。为了维持组屋

建设和运营的开支，新加坡政府每年其都会向建屋发展局提供贷款和津贴。而

该津贴用于覆盖建屋发展局不断上升的财政赤字（仅在2022财政年度，其就产

生了53.8亿新元的赤字，占新加坡政府2022年财政收入的6.03%）。2）适应

市场化需求后期房价较快上涨。当前新加坡组屋制度也面临着如何应对日益加