房地产行业报告：3月过半，小阳春表现如何？(202403).pdfVIP

行业报告|行业研究周报

房地产

3月过半，小阳春表现如何？

行业追踪（2024.3.9-2024.3.15）

网签数据：二手热度回升，新房缩量延续

从周度环比看，60城新房成交量节后第二/三/四周环比增速为

111.27%/-19.42%/2.11%；17城二手房成交量节后第二/三/四周环比增速为

32.25%/13.43%/11.25%。二手房复苏表现好于新房，目前持续性良好。对比往年看，

60城新房节后四周累计成交量较21/22/23年同期-65.46%/-43.61%/-38.78%，17城

二手房节后四周累计成交量较21/22/23年同期分别-21.89%/42.12%/-9.17%。新房缩

量趋势不减，二手房下滑幅度不大。对比往月看，60城新房3月前二周累计成交量较

23年11月/12月/24年1月同期分别-23.15%/-32.12%/-29.86%，17城二手房3月

前二周累计成交量较23年11月/12月/24年1月同期分别-10.32%/-7.19%/2.05%。

新房、二手房均低于去年四季度水平。

整体来看，新房未见明显复苏，前期一线政策放松、LPR下调等刺激效果尚不显著；二

手房热度回暖趋势仍在逐步确立，或与1）二手价格此前降幅大、性价比提升；2）市场

热度回升，把握时机“以价换量”；3）交易环节税费利好政策影响；4）学区需求等因素

有关。预计3月基本面继续下行的风险不大，二手房市场热度短期或仍将延续。

城市表现：二手修复动能较去年减弱，深圳表现良好

一线城市中深圳节后二手市场回暖较明显。根据深房中协统计，节后三周深圳二手房成

交分别录得951/1085/1094套，周度成交呈现四连升，预期月成交超4000套水平，达

阶段性高点，主要或与价格调整逐渐到位、前期普宅标准调整、降首付等政策效应显现

有关。其他城市中，如成都节后成交修复较快，但仍限于个别城市，根据CRIC数据，

截至24年第10周，14个重点监测城市二手房成交面积为122万平方米，环比由升转

降，同比降幅达42%，累计同比下降14%，跌幅进一步走阔。对比去年同期小阳春，14

城二手房跌幅大多在3成以上，北京、厦门等腰斩，即较去年二手市场提供的修复动能

在减弱。

客观压力：二手“以价换量”影响新房市场

根据中指数据，以春节日为基点，截至24年3月14日，节后33天样本6城“新房+

二手房”累计成交量较22/23年同期为-24.48%/-45.41%；其中，新房累计成交量较

22/23年同期分别-51.70%/-53.75%，二手房累计成交量较22/23年同期分别

60.63%/-33.49%。

我们认为，新房、二手房合计降幅仍较大反映市场客观压力仍存。二手成交回暖传递积

极信号，但仍更多倚靠“以价换量”，或存在1）继续挤压新房成交份额，影响全年商品

房销售规模；2）类似去年的季节性释放后的自然回落；3）抛压加大加剧看跌预期；4）

降价传导至新房市场、开发商压力提升、波及利润等潜在影响。价格预期修正带来的基

本面量能回升开始阶段性、结构性微现，但距离趋势性企稳仍有距离，我们对短周期基

本面拐点的判断仍较谨慎，若回落再发生，需求侧继续存在政策宽松超预期的可能。

3月新房、二手房同比降幅收窄

新房市场本周成交232万平，月度同比-51.38%，相较上月改善7.73pct；累计库存15077

万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。二手房市场本周成交173万平，月度

同比-27.95%，相较上月改善18.03pct。3月4日-3月10日，土地市场成交建面2812

万平，滚动12周同比-5.3%；成交总额267亿元，滚动12周同比16.84%；全国平均

溢价率1.64%，滚动12周同比-0.42pct。

本周申万房地产指数+4.47%，较上周提升9.00pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指

数3.77pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.11%，较上周提升7.43pct，涨

幅排序4/11，领先恒生指数1.87pct；克而瑞内房股领先指数为5.80%，较上周提升

11.70pct。

投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力