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证券研究报告·行业深度

高速公路REITs：区位优质业绩修复，估值低

位蓄势待发

核心观点

已上市高速公路REITs布局于经济发达地区的成熟路产，整体估

值处在低位。二级市场价格经长期回调后，2024年初显企稳迹象。

8只已上市REITs的现金分派率在6%-12%的区间，P/FFO低至7.5

到15.3倍，投资性价比逐渐凸显。车流量预测跟踪难度大、前期

业绩完成不佳、缺乏流动性是压制高速公路REITs估值水平的主

要因素，目前伴随信披制度的完善、底层资产复苏和REITs市场

提质扩容已有改善。未来随着宏观经济向好，高速公路REITs的

业绩有望回暖，估值有望进一步修复。建议重点关注底层资产区

位优质、业绩完成度高的优质个券。

摘要

已上市高速公路REITs布局于经济发达地区的成熟路产，整体估

值处在低位。当前共有8只高速公路REITs上市，3只项目挂网，

底层资产多位于华东华南等经济发达地区，区域发展和需求回升

有望为高速公路车流量和通行费收入提供良好支撑。上市以来高

速公路REITs二级市场价格经长期回调，2024年初显现企稳迹

象。8只上市REITs的现金分派率在6%-12%的区间，P/FFO低至

7.5到15.3倍，估值低位渐具配置价值。

车流量预测跟踪难度大、前期业绩完成不佳、缺乏流动性是压制

高速公路REITs估值水平主要因素。高速REITs车流量预测专业

性强，跟踪难度较大。2022年间疫情防控叠加货车通行费收入减

免等多重因素下高速REITs业绩完成情况仅7-8成，估值提升的

空间受限。此外，高速REITs单体规模大、机构投资者比例较高，

市场流动性承接能力不足，也是高速REITs回调重要原因。

压制因素已有改善，低位估值弹性+天然高股息彰显配置价值。

已上市的高速公路REITs路产区位优越，复苏态势良好。2023年

整个高速REITs板块收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别为

90%、90%、96%。叠加信披制度的完善、REITs市场提质扩容，前

期压制因素已改善。与高速板块上市公司相比，高速REITs的低

位估值或将更具弹性，叠加强制分红制度赋予的天然高股息属

性，配置价值凸显。

建议关注底层资产区位优质、业绩完成度高、具备估值弹性的高

速REITs。一方面这些标的区位禀赋优质，行业下行周期运营稳

健，具备一定抗周期性；另一方面较低的估值和上市以来估值调

整也提供了较高的安全边际。建议关注：浙商沪杭甬REIT、国金

中国铁建REIT、易方达深高速REIT。

本报告由中信建投

告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时

行业深度报告

目录

一、高速公路REITs经营好转，估值有望迎来修复5

1.1高速公路REITs板块现状：路产区位优质成熟，历经回调估值处于低位5

1.1.1高速REITs底层资产较为成熟，多处于华东、华南地区5

1.1.2经历理性回调，估值处于低位，市场表现企稳7

1.2前期不利因素：预测跟踪难度大、业绩完成不佳、流动性不足是压制高速REITs前期估值的主要

因素8

1.2.1高速公路REITs车流预测专业性强，跟踪难度较大，或影响投资者信心9

1.2.22022业绩完成度不佳，2023上半年略有好转9

1.2.3高速REITs单体规模大+机构投资者主导，市场流动性承接能力不足9

1.3后市展望：压制因素已有改善，估值表现有望修复10

1.3.1上市高速REITs区位优质属性不改，2023车流量回暖10