2025年共有房产的抵押是否必须经过全体共有人同意才能有效 .pdfVIP

乐民之乐者，民亦乐其乐；忧民之忧者，民亦忧其忧。——《孟子》

共有房产的抵押是否必须经过全体共有人同意才能有效

共有房产的抵押是否必须经过全体共有人同意才能有效quest;

未经共有人同意房产抵押是否有效

甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共计a、b两套房屋，均已办理房屋所有权

······························2025年3月6日，甲

与乙因感情不和协议再婚，并就子女扶养及财产处置展开了签订合同，其中a房屋由甲定

居，b房屋由乙定居，但两套房屋仍为双方共计财产，其产权二人各享一半。2021年7月

12日，甲假造了再婚协议一份，内容为a房屋归甲所有，b房屋归乙所有。甲ych假造的

协议与离婚证至房产管理部门办理房产更改备案，房产管理部门为其颁授了崭新房产证，

列明a房屋为甲个人所有。后甲ych房产证至中国建设银行某市分行办理了抵押贷款，以

a房屋并作抵押向银行借款20万元。乙获知后判令法院，主张a房屋为其

未经共有人同意房产抵押是否有效

甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共计a、b两套房屋，均已办理房屋所有权

备案。根据房产证记述，两套房屋的所有权人均为甲，共计人为乙。2021年3月6日，甲

与乙因感情不和协议再婚，并就子女扶养及财产处置展开了签订合同，其中a房屋由甲定

居，b房屋由乙定居，但两套房屋仍为双方共计财产，其产权二人各享一半。2021年7月

12日，甲假造了再婚协议一份，内容为a房屋归甲所有，b房屋归乙所有。甲ych假造的

协议与离婚证至房产管理部门办理房产更改备案，房产管理部门为其颁授了崭新房产证，

列明a房屋为甲个人所有。后甲ych房产证至中国建设银行某市分行办理了抵押贷款，以

a房屋并作抵押向银行借款20万元。乙获知后判令法院，主张a房屋为其与甲的共计财产，

甲以该房屋抵押未经其同意，侵犯了其合法权益，命令法院裁决证实甲与银行的房产抵押

违宪。

关于本案房产抵押的效力问题存在三种不同意见：第一种意见认为，该房产抵押有效。

因为甲以a房屋抵押借款时，该房屋登记为甲所有，为甲的个人财产，甲有权将上述房屋

抵押；第二种意见认为，该抵押无效。因为抵押物a房屋属甲、乙按份共有财产，甲、乙

各享有其产权的1/2，甲超过其应有部分设定抵押，侵害了按份共有人乙的合法权益，其

处分行为未经共有人乙追认，应属无效；第三种意见认为，该抵押有效。尽管a房屋属甲、

乙两人按份共有财产，但由于甲设定抵押时，其已将房屋变更登记为个人所有，基于对登

记公信力的信赖，银行能够善意取得该房屋上设定的抵押权。

本案就是一起因共计财产抵押而引发的抵押合同纠纷。关于共计财产抵押的效力问题，

我国司法解释存有明确规定。《担保法表述》第54条规定：“按份共有人以其共计财产

中拥有的份额预设抵押的，抵押有效率。共同共有人以其共计财产预设抵押，未经其他共

有人的同意，抵押违宪。但是，其他共有人晓得或者应晓得而未异议的视作同意，抵押有

效率。”判定本案房产抵押与否有效率，首先应当精确界定甲与乙对a房屋拥有的权属状

以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。——《旧唐书·魏征列传》

态，这就是判定房屋抵押效力的前提和基础。只有精确界定了a房屋的产权归属于，就可

以依据上述司法解释的规定，具体分析房屋抵押与否有效率。

一、a房屋上的权属状态分析

民法上的所有权，以主体多寡区分为单独所有与共计两种相同形态。单独所有，指所

有权的主体为一人而言，实乃民法的基本原则。共计，就是指两个或两个以上的权利主体