友谊集团购物中心仙霞店未来购物中心的市场定位和功能设计建议书.ppt

工程建议书〔讨论稿〕二○○一年十一月二十九日未来购物中心的市场定位和功能设计友谊集团购物中心仙霞店

报告内容对友谊集团购物中心仙霞店工程背景的理解建议的工程方法工程资源和时间相关案例分析附录科尔尼公司简介科尔尼公司相关参谋简历

对友谊集团购物中心仙霞店工程背景的理解

随着我国经济的持续增长，整个消费品零售市场稳步开展，上海零售市场规模已逾1千7百亿人民币中国城市社会消费品零售市场总额人民币亿元年平均增长率=11%上海市社会消费品零售市场总额人民币亿元增长77.5%全市零售企业15.4万户全市零售网点16万个从业人员74.6万人资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行

经过近几年的建设和开展，上海已根本形成四街四城的市级商业中心格局，各类型零售业态蓬勃开展与之配套全市商业营业面积1,224万平方米全市零售业营业面积884万平方米全市1万平方米以上商场154个，大卖场40个，资料来源:上海市商委上海市“四街四城〞商业中心布局家乐福、麦德龙等世界大型零售企业进入市场连锁经营渐趋成熟，各类连锁网点44,600多个传统百货店市场比例继续萎缩仓储式超市、大型综合超市等新业态涌现徐家汇商城豫园商城不夜城静安南京路四川路新上海商城淮海路南京东路

中心城区的零售商业仍然集中在传统的黄浦、静安等人口密集区，但各区平均商业网点密度已根本接近每百人1个零售网点黄浦静安卢湾虹口闸北杨浦长宁徐汇普陀各区零售商业网点密度各区人口密度每百人零售商业网点数人/平方公里中心区平均人口密度2.2万人/平方公里中心区平均零售商业网点密度0.99个/百人资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行；科尔尼公司分析

根据上海商业“十五〞开展规划，上海将进一步加快建设国际“购物天堂〞，推动新型商业结构的形成2005年上海市商业国内生产总值人民币亿元年均增长10%2005年上海市社会消费品零售总额人民币亿元年均增长8%资料来源:中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行；上海市商委上海“十五〞商业规划开展重点全力推进商业信息化编制全国营销网络实施商业规模化战略建设国际“购物天堂〞以人为本，大力开展效劳业“四街四城〞10个区域性商圈30条专业特色商业街9种零售业态超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心

其中，大型购物中心由于其诸多天然优势，会逐步成为上海零售商业的重点开展业态城市居住布局发生变化，为购物中心的建设提供空间中心城1个中央商务区、1个中心商业区4个副中心、11个新城市民消费水平的提高和消费方式的变化，需要开展购物中心这一业态消费结构中效劳、休闲、娱乐比重增加购物同休闲结合的模式逐渐形成城市环保意识的加强和交通状况的改善，要求零售布局多采用块/点状规模化集中，有利于城市环境治理市民出行距离增大零售商业开展过程中的一些矛盾冲突，可以通过购物中心来加以调和购物中心的业态、规模包容度大建造主体与营销主体区分大型购物中心

目前，上海零售业内已出现局部购物中心或准购物中心的零售形态，并且正在筹划新的大型购物中心梅龙镇广场十层高档购物中心集娱乐、餐饮、购物于一身拥有日式百货伊势丹、影院等港汇广场面积13万平方米休闲、购物、餐饮、娱乐为一体具有多业态综合效劳功能“五年内再建设3~5座15万平方米以上的现代化大型购物中心〞----上海市商委资料来源:上海市商委；上海商报南方商城面积8万平方米拥有友谊百货、家乐福、好美家拥有社区效劳配套设施24万平方米的正大广场7万平方米的文丰广场2万平方米的八万人体育场购物中心局部在建/规划的购物中心

选址商圈、目标顾客规模商品结构经营方式服务功能市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点经营服务辐射半径10公里以上，以流动顾客为主营业面积在10万平方米以上由百货店或大型综合超市为核心店，各类专卖店、专业店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成由发起企业有计划地开发，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体类别概念面积（折合平方米约）核心店数量核心店种类核心店占地比例商业辐射面积…社区购物中心一般采购、便利1~3万2~折扣店、超市、医药、大型专业店/折扣服装40~60%5~10公里地区购物中心一般采购、时尚消费4~8万2~大、中型百货商店、大卖场、折扣店、时装、一般服装50~70%8~24公里超地区购物中心类似地区购物中心，但更多品类和选择8万~3~大、中型百货商店、大卖场、时装、一般服装50~70%8~40公里时尚/专业购物中心高档的，以时装为主1~2万-时装-8~24公里主题购物中心休闲，以旅游为导向，零售和服务结合1~2万-餐饮、娱乐--…上海市商委、连锁商业协会、百货商业行业协会对购