商品房合同法司法解释2023.docxVIP

一、核心法律依据

《民法典》合同编（第563-594条）

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订，法释〔2020〕17号）

《最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》（2023年新增）

二、重点问题法律适用规则

1.合同效力认定

无效情形：

开发商未取得预售许可证（签约时未取得且起诉前仍未取得）；

一房多卖且恶意串通（《民法典》第154条）；

以虚假宣传诱导签约，构成欺诈（可撤销合同）。

法律后果：

无效/撤销后返还购房款+赔偿损失（含利息、装修费等）；

开发商过错可主张不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿（《解释》第9条）。

2.面积差异处理

误差比例

处理方式

绝对值≤3%

据实结算，买受人不得解除合同

＞3%

买受人可解除合同，开发商需：

-返还已付房款+利息

-双倍返还超出3%部分的房款

3.逾期交房/办证责任

违约金计算：

有约定从约定，但不得超过实际损失的30%（过高可申请法院调减）；

无约定则按同期LPR（贷款市场报价利率）计算资金占用损失。

解除权行使：

逾期交房超90天，或逾期办证超1年，买受人可解除合同（《解释》第15条）。

4.质量缺陷救济

严重质量问题：

主体结构不合格：可解除合同+赔偿损失；

影响正常居住使用：可拒收房屋或解除合同。

一般质量问题：

开发商需在合理期限内修复，并赔偿修复期间损失（如租房费用）。

三、2023年新增规则要点

格式条款限制（《合同编通则解释》第22条）

开发商未显著提示免责条款（如不可抗力范围），买受人可主张条款不成为合同内容。

情势变更适用（《合同编通则解释》第32条）

因政策调整（如限购、限贷）导致履约困难，可协商变更或解除合同。

违约方解除权（《合同编通则解释》第67条）

开发商资金链断裂无法交房，经法院审查可终止合同，但需承担赔偿责任。

四、维权操作指引

步骤

操作要点

1.证据固定

-保存认购书、购房合同、付款凭证

-拍摄房屋现状照片/视频

-收集开发商宣传资料

2.发函催告

-书面要求限期履行义务（交房/办证），保留邮寄回执

3.协商调解

-向住建部门投诉（12345热线）

-申请房地产纠纷人民调解委员会介入

4.诉讼准备

-委托房屋质量鉴定（费用约5000-1万元）

-计算具体损失清单（含房价差价损失）

5.诉讼请求

-确认合同无效/解除合同

-返还房款+利息+赔偿金

-支付违约金/房屋差价损失

五、典型判例参考

案例1：开发商虚假宣传“学区房”未兑现，法院判令赔偿房价差额15%；

案例2：精装修房甲醛超标3倍，支持购房人解除合同并获赔装修款200%；

案例3：因限购政策导致无法贷款，适用情势变更解除合同且不承担违约责任。

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