万科集团全套项目限额管理标准word版.docxVIP

?一、引言

限额管理是万科集团项目管理中的关键环节，它贯穿于项目从规划设计到施工建设再到竣工验收的全过程，对于有效控制项目成本、确保项目目标的实现具有至关重要的意义。本标准旨在明确万科集团全套项目限额管理的流程、方法和要求，为项目团队提供全面、系统的指导，以保障项目在预算范围内高质量完成。

二、限额管理的目标与原则

（一）目标

1.确保项目成本控制在预算范围内，避免超支风险。

2.优化项目资源配置，提高资金使用效率。

3.保证项目质量和功能不受限额影响，实现性价比最优。

（二）原则

1.全过程控制原则：限额管理覆盖项目全生命周期，从项目策划开始就进行成本估算与限额设定，并在后续各阶段严格监控执行。

2.动态调整原则：根据项目实际进展情况、市场变化等因素，及时对限额进行动态调整，确保限额的合理性和有效性。

3.协同合作原则：涉及设计、工程、采购、成本等多个部门协同工作，共同推进限额管理工作的落实。

4.成本效益原则：在保证项目质量和功能的前提下，寻求成本与效益的最佳平衡点，实现项目价值最大化。

三、限额管理的流程

（一）项目策划阶段

1.项目定位与目标设定

-明确项目的市场定位、产品类型、客户群体等关键要素。

-确定项目的质量目标、进度目标和成本目标，其中成本目标应初步设定项目的投资限额。

2.成本估算

-由成本管理部门牵头，会同设计、工程等相关部门，根据项目定位和类似项目经验，对项目的各项成本进行估算。

-成本估算应涵盖土地成本、前期费用、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等主要项目。

-采用类比估算、参数估算等方法，确保估算的准确性和合理性。

（二）设计阶段

1.限额指标分解

-根据项目成本估算结果，将投资限额按照不同的专业和功能区域进行分解，形成详细的限额指标。

-例如，对于住宅项目，可分解为建筑成本限额指标（包括土建、装修等）、结构成本限额指标、设备成本限额指标等。

-限额指标应明确各专业每平方米或每项工程的造价上限，并以书面形式下达给设计团队。

2.设计方案优化

-设计团队在限额指标的约束下进行设计方案的创作和优化。

-通过多轮设计方案比选，从建筑造型、平面布局、结构选型、设备配置等方面进行综合考量，在满足项目功能和质量要求的前提下，尽量降低成本。

-成本管理部门和工程管理部门应参与设计方案评审，提供专业意见，确保设计方案符合限额要求。

（三）招标采购阶段

1.招标清单编制

-工程管理部门根据设计图纸和技术要求，编制详细的招标清单。

-招标清单应明确各分项工程的工作内容、规格型号、数量等，确保清单的完整性和准确性。

-成本管理部门对招标清单进行审核，根据限额指标对清单中的项目进行成本控制，避免出现漏项或高估冒算的情况。

2.供应商选择与合同签订

-采购部门按照招标程序选择合格的供应商。

-在选择供应商时，不仅要考虑价格因素，还要综合评估其产品质量、信誉、售后服务等。

-根据限额要求和合同谈判结果，签订合理的采购合同，明确合同价格、付款方式、质量标准、交货期等条款，确保合同成本控制在限额范围内。

（四）施工阶段

1.工程进度款审核

-工程管理部门定期审核施工单位提交的工程进度款申请。

-审核内容包括已完成工程量的真实性、质量是否符合要求等。

-成本管理部门根据合同约定和限额控制要求，对工程进度款进行核算和支付审批，确保进度款支付合理，不超限额。

2.设计变更与签证管理

-严格控制设计变更和工程签证。

-对于确需变更的情况，应按照规定的流程进行审批。

-变更申请应详细说明变更原因、内容、对成本和进度的影响等。

-成本管理部门会同设计、工程等部门对变更进行评估，如变更导致成本增加，应在限额范围内进行调整或通过其他措施平衡成本。

（五）竣工结算阶段

1.竣工结算审核

-项目竣工后，施工单位提交竣工结算报告。

-成本管理部门组织相关部门对竣工结算进行全面审核。

-审核内容包括结算资料的完整性、准确性，工程量计算是否准确，单价套用是否合理，费用计取是否合规等。

-依据合同约定和限额管理要求，对竣工结算金额进行严格把关，确保结算金额不突破项目成本限额。

2.成本分析与总结