住宅小区物业管理方案17199.docx

?一、项目概述

1.小区基本情况

本住宅小区位于[小区具体地址]，占地面积[X]平方米，总建筑面积[X]平方米，由[X]栋高层住宅和[X]栋多层住宅组成，共计[X]户。小区配套设施包括地下停车场、绿化景观、休闲广场、健身设施等。

2.管理目标

提供安全、舒适、整洁、便捷的居住环境，实现小区物业的保值增值，确保业主满意度达到[X]%以上。

二、管理服务内容

1.房屋及设施设备管理

-定期对房屋建筑进行巡查，及时发现并处理房屋质量问题。

-维护小区内公共设施设备，如电梯、消防设备、给排水系统等，确保其正常运行。

-对小区内的供电、照明、弱电系统等进行日常维护和管理。

2.环境卫生管理

-每日清扫小区公共区域，包括道路、楼道、电梯轿厢等，保持环境整洁。

-定期进行垃圾分类收集和处理，确保小区环境符合环保要求。

-对小区内的绿化进行养护，包括浇水、施肥、修剪等，营造优美的绿化景观。

3.安全秩序管理

-实行24小时门禁制度，严格控制人员和车辆进出小区。

-加强小区内的巡逻，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。

-配备专业的消防人员，定期组织消防演练，确保小区消防安全。

4.客户服务

-设立客户服务中心，及时处理业主的投诉、建议和咨询。

-定期回访业主，了解业主需求，不断改进服务质量。

-组织开展各类社区文化活动，增强业主之间的沟通和互动。

三、管理服务人员配置

1.管理人员

-项目经理1名：负责全面管理小区物业工作，协调各方关系，制定工作计划和目标。

-客服主管1名：负责客户服务中心的日常管理，处理业主投诉和建议，组织社区文化活动。

-工程主管1名：负责小区内房屋及设施设备的维修、保养和管理工作。

-秩序维护主管1名：负责安全秩序管理工作，制定巡逻计划，组织安全培训和演练。

-环境主管1名：负责环境卫生管理工作，制定清洁和绿化养护计划，监督执行情况。

2.专业技术人员

-维修电工2名：负责小区内电气设备的维修和保养。

-电梯维修人员2名：负责电梯的日常维护和维修工作，确保电梯安全运行。

-水暖工2名：负责小区内给排水系统、供暖系统等的维修和保养。

-绿化养护工3名：负责小区内绿化植物的养护和管理。

-保洁员10名：负责小区公共区域的日常清洁工作。

3.秩序维护人员

-门岗4名：负责小区出入口的人员和车辆登记、检查工作。

-巡逻岗6名：负责小区内的巡逻工作，及时发现和处理安全隐患。

四、管理服务流程

1.客户服务流程

业主来访或来电→客服人员热情接待→记录业主需求或问题→及时反馈处理结果→业主满意度调查

2.维修服务流程

业主报修→客服人员记录报修内容→通知工程维修人员→维修人员上门查看→制定维修方案→进行维修→维修完成后业主验收→反馈维修情况

3.安全秩序管理流程

人员和车辆进出登记→巡逻人员按时巡逻→发现异常情况及时报告→采取相应措施处理突发事件→事件处理结果记录和汇报

4.环境卫生管理流程

每日清洁计划制定→保洁人员按计划进行清扫→垃圾收集和运输→绿化养护工作定期开展→环境卫生检查和整改

五、管理制度

1.员工考核制度

建立完善的员工考核体系，从工作业绩、工作态度、专业技能等方面对员工进行定期考核，考核结果与员工薪酬、晋升等挂钩。

2.培训制度

定期组织员工培训，包括专业技能培训、服务意识培训等，不断提高员工的业务水平和综合素质。

3.财务管理制度

严格执行财务管理制度，规范收费行为，合理使用物业管理费用，定期公布财务收支情况，接受业主监督。

4.应急预案制度

制定各类应急预案，如火灾应急预案、地震应急预案、治安突发事件应急预案等，定期组织演练，确保在突发事件发生时能够迅速、有效地进行处理。

六、服务费用及收费标准

1.服务费用构成

物业管理服务费用主要包括人员工资、办公费用、设施设备维护费用、环境卫生维护费用、绿化养护费用、秩序维护费用等。

2.收费标准

根据小区实际情况和市场行情，制定如下收费标准：

-高层住宅：[X]元/平方米·月

-多层住宅：[X]元/平方米·月

-商业用房：