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基准地价修正体系编制
基准地价是不同土地级别的商服、住宅、工业三种类型的平均地价。
基准地价为进行地价的调控管理、土地市场规范和有序发展、显
化土地资产，了解投资环境具有重要意义。为了更好地进行土地市场管理
和土地资产管理，还需要及时、准确、快速地掌握宗地的具体价格。因此，
分析基准地价与宗地地价的关系，研究宗地地价的影响因素，编制基准地
价在不同因素条件下，修正为宗地地价的修正系数表，以便应用基准地价
系数修迅速评估宗地地价。
第一节基准地价系数修正表的编制
一、影响宗地地价因素的选择
在选择影响宗地地价因素时，我们采用特尔菲法，即选择熟悉大观镇
状况，同时又熟悉土地估价的资深土地估价师，在熟悉土地级别构成的基
础上，自发选择影响宗地地价因素，然后进行综合分析、讨论确定影响宗
地地价因素。
(一)区域因素
结合前面定级的成果，根据影响因素地价的因素，结合大观镇实际，
选择不同的修正因素。商服用要是从商服繁华度、交通便捷度、规划
条件三个方面反映商服用地区位条件的差异；住宅用要从购物条件、
交通便捷度、环境条件、公用设施条件和规划条件等方面来反应住宅用地
的区位条件差异；而工业用要是从产业规模、交通便捷度、基础
设施完条件来揭示工业用地的区位差异。(详见表5-4-1、5-4-2)。
(二)个别因素
本次基准地价评估涉及三类用途，影响不同用地类型的个别条件对地
价的影响也不尽相同，结合当地地产市场的实际，我们针对不同用地类型
选择了不同影响地价的个别因素。商服用要选择了距站点距离、
临街道路类型、宗地形状、宗地面积、地形状况、工程地质；住宅用
要选择了距站点距离、宗地形状、宗地面积、地形状况、工程地质；
工业用地选择了宗地形状、宗地面积、地形状况、工程地质条件(详见表5-
4-1、5-4-2)。
二、影响宗地地价因素权重值确定
对选择出的宗地地价影响因素，采用派生特尔斐测定法，选择有经验
的估价师，分商服用地、住宅用地、工业用地确定各影响因素的权重值。
通过两轮意见征询，方差已很小，表明其结果的协调程度已较高，因此确
定以第二轮评估结果作为各影响因素权重值。其具体过程见表5-4-1、5-
4-2。
表5-4-1-1-1大观镇Ⅰ级商服用地宗地地价影响因素权重值表
(第一轮)
影响因素影响因子
权重值权重值
影响因素方差影响因子方差
(%)(%)
距一级商服
1356.35
商服繁华度2681.35距离
区域因素商业规模1356.35
交通便捷度2265.36道路通达度22/
规划条件1686.65
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