报告-柳州北雀路项目定位及物业发展建议报告.ppt

“设计一座梦幻城市容易，而要塑造一个活生生的城市却煞费思量。〞

----美国简·雅各布斯?美国大城市的死与生?;柳建·荣耀北雀路;战略目标;利润;战略目标;柳州;中国中西南地区的重要商品集散地，素有桂中商埠之称。;开展规划;城市开展空间外拓，房地产开展空间巨大;依托完善的路网结构，为城市开展建设提速;良好的经济开展态势为柳州房地产业开展奠定良好根底。;;柳州市国民经济保持又好又快的开展态势;2007年柳北区按照“建设经济强区、打造特色柳北〞的

开展战略，贯彻“工业立区、强区富民〞的总体开展思路，一

年来以工业园区经济为引领，以招商引资为突破口，着力扶优

扶强，使辖区保持了又好又快开展势头。

2007年，该区已完成生产总值30.74亿元，其中一产增

加值3.64亿元，工业增加值11.8亿元，三产增加值15.3亿元，

分别完成年度方案任务的111.01%、108.75%、116.26%和

107.75%；财政收入达6.85亿元，与上年同比增长28.75%。;柳州城市经济总结;战略目标;柳州房地产开展历程;柳州房地产开展阶段判断;住宅销售价格;;;2007年柳州市房地产开展概况;2007年柳州市房地产开展概况;柳州2021年住房建设方案;;柳州区位图;分区;1、城中区：目前该区域多为小高层和高层。其中大局部定位为公寓和办公楼，公寓面积在35-75㎡左右，价格为3800-5500元/㎡；商铺面积在20-100㎡左右，价格30000-50000元/㎡左右。

2、柳南区,该区域分三个板块：飞鹅板块、旧机场板块以及鱼峰板块

飞鹅板块：该路段以商铺和高层为主。高层主力户型为面积在130-160㎡左右的三房两厅两卫，价格为3600—5800元/㎡；商铺面积在10-50㎡左右，价格为15000—30000元/㎡。

旧机场板块：该板块主要为多层和小高层。主力户型为110-120㎡左右的三房两厅两卫，价格为2200—2800元/㎡,造成该板块价位较低的原因是：板块周边环境治安较乱，周边商业圈不够成熟。

鱼峰板块：目前该区域的住宅在售工程主要集中在柳石路、燎原路、及荣军路，该板块主要为多层和小高层。主力户型为108-120的三房两厅两卫，住宅均价为3300-4300元/㎡??;3、柳西板块：该板块主要以公寓和高层为主的楼盘。公寓面积在50㎡左右，价格为：3200元/㎡左右；高层主力户型为120㎡左右的三房两厅两卫，价格在3100元/㎡左右。

4、河东区：该板块主要以公寓和高层为主的楼盘。公寓面积在40-65㎡左右，价格为：4200-5000元/㎡左右；高层主力户型为120-160㎡左右的三房两厅两卫，价格在3800-6000元/㎡。

5、柳北区：目前该区域的住宅以多层、小高层和高层为主。主力户型为110-130㎡左右的三房两厅两卫，价格在3100-3500元/㎡。;区域市场分析重要结论;区域市场分析重要结论;柳北片区概述;柳北区房地产目前已形成了雅儒路－北雀路板块、跃进路板块和白沙板块：

雅儒路－北雀路板块

雅儒路－北雀路由于具备柳江资源且距离市中心较近，离市中心缺乏2公里，交通便利，环境优美，设施齐全，生活配套成熟，是生活、居住的最正确选择。其中以协和康城、桂景湾〔水天一〕具有一定的影响力。

跃进路板块

1998年跃进路上出现了第一个小楼盘：深宝花园〔临街商住楼〕，随着1999－2001年跃进路的改造扩宽与潭中高架桥的建设与开通，同时由于市场经济的开展，跃进路一带的企业逐步破产和倒闭，使这一带成为商品房住宅开发的理想区域，于是2001年后陆续出现了景绣园、世博豪庭、欧雅城市广场、三丰名园、水榭花都、冠亚·尚成国际等楼盘。

白沙路

由于白沙路的改造和扩宽，道路两边的经编厂等厂矿都进行了改制，“临江、没有污染源〞让北雀路成为这两年宜居的热点开展板块。目前楼盘的数量较集中：冠亚·蓝湾国际、信卢·维多利亚、锦绣香江、四季花城等高档楼盘。;柳州改制企业职工危房改造工程即将启动;市场分析;柳北区楼盘分布图;水天一洲;用“1/4的土地种房子，3/4的土地建公园〞炒作密度低的卖点;重点项目分析;重点项目分析;重点项目分析;

市场启示

;战略目标;工程市场消费群体及购置力调查分析;工程市场消费群体分析;〔2〕消费者置业的次数;〔3〕消费者购房的目的;〔4〕消费者的家庭收入情况;●工程市场消费群体分析小结;工程市场购置力调查