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商业地产影响因素分析综述

任云高（2015）提出，影响城市商业地产开发的主要因素有外部因素和内部因素两大类，其中外部因素主要包括政策因素、经济因素、区位因素、人口因素等；内部因素主要包括开发商资金因素和开发运营能力。具体因素指标见表3-1.

表3-1影响商业地产开发的主要因素

一级指标

二级指标

三级指标

外部因素

政策因素

城市及区域定位

政府支持力度

符合规划管理

经济因素

城市经济发展水平

城市产业结构

人均GDP

人均可支配收入与支出

社会消费品零售总额

人口因素

区位等级

公共交通服务水平

宗地自身情况

区域竞争情况

人口数量及增长情况

人口结构

人口素质

居民消费能力

内部因素

资金因素

开发商资金实力

开发商融资能力

运营能力因素

项目定位

招商能力

业态的组合

开发节奏

后期运营管理

1外部因素

政策因素：国家政策会对房地产业有着非常重要的影响，商业地产需要时刻关注国家出台的地产、金融等相关政策。同时，还要关注具体城市的发展规划和具体的街区控制性规划，做到项目与国家政策和城市规划向协调，更加需要得到地方政府政策支持。项目所在区域是否处于城市核心发展区域是商业地产项目能否取得成功的决定性因素。在此基础上取得当地政府在产业政策、税收政策、土地政策、金融政策等方面的支持可以有效降低项目开发的建设成本、税收成本、时间成本等，能够降低项目的各项成本可以在一定程度上弥补市场下行的风险，还能提高项目竞争力。除此之外，商业地产应符合城市整体规划，与城市各专项规划、定位相协调从而选择合理的商业地产功能定位。

经济因素：商业地产项目发展在很大程度上取决于国家经济和城市经济发展的影响。一方面，商业地产受益于国家整体经济的增长，人民消费水平的提高。对于单个商业地产项目来说，取决于所在城市、甚至所在区域经济水平。项目所在城市要有强大的的辐射能力，能够将资本、人力等要素吸引到项目所在区域当中。同时，城市居民的消费水平要达到较高水平才能保证商业地产项目能够正常运营。从城市分析角度来说，城市GDP、城市主要产业结构、人均GDP、城市人均收入和支出等指标对商业地产项目都有重要意义。通过对城市GDP和人均GDP进行分析可以判断商业地产的开发规模和发展前景。城市人均收入、支出和社会消费品零售总额则决定了商业地产的市场接受度。

区位因素：商业地产项目对区域定位是每个房地产开发公司都会重点关注的问题。首先是要对所在区域在城市规划定位中的功能和重要程度进行分析。其次对于所在区域公共交通设施进行评估，是否可以满足项目交通便捷、四通八达的需求，最重要的是周边有没有地铁、公交等交通工具。商业地产项目对公共交通的重视程度极强，快捷、方便的交通可以为地产项目打通项目与区域周边的联系，为项目快速的聚集人流提供有利的外部条件。除此之外，还要对区域内周边竞品进行分析，评估项目业态与周边竞品是否能够做到差异化，尽量避免竞争是商业地产能否顺利去化的关键。

人口因素：商业地产项目可以为城市居民提供更加优质的服务，提高城市整体形象。区域内必须高数量、高素质、高消费的人员流量。可以说人流量决定着商业地产项目的成败。只有拥有足够的人员流量，才能让一个商业地产项目拥有充足的客源。人流量越多越能促进商业地产的发展，而商业地产的发展能够更多的吸引人流的聚集，从而产生互相促进的积极作用。在此基础上，能够更多的吸引高学历、高素质、高收入的消费群体是商业地产着重考虑的对象。区域内居民教育文化水平和职业在很大程度上能够反映出他们的消费能力。商业地产项目前期分析时，应当考虑到项目业态与居民水平之间的关系。

2内部因素

商业地产项目在定位、设计、融资、建设、运营等多个方面都需要专业的管理知识和管理水平,对开发商的资金实力和运营能力有很高的要求。信托公司在考虑信托计划时，对房地产开发公司要进行全面的评估。

通过分析我们可以看到，商业地产项目去化缓慢，投资周期较长，在项目建成后有相当一部分物业需要房地产开发公司进行自持，并且自持时间会较为长久。因此对房地产开发公司的资金实力有着很高要求。只有房地产公司能够提供有利的资金保障，才能把项目长久的运营下去。而目前我国金融体制尚不健全，缺乏足够的融资渠道，很容易引起房地产公司资金链断裂。所以商业地产项目背后需要有资金实力雄厚的企业。同时需要房地产公司有着较强的融资能力，拥有融资成本较低、融资速度较快的融资渠道，才能在突发的状况下有足够的资金可以进行腾挪，保障项目的顺利运营。

除此之外，商业地产对房地产开发公司的运营管理能力要求很高。首先就是能对项目定位有着准确的判断。通过对周边消费人群的准确调研，针对不同的消费人群，结合当地的人文环境、自然环境、商业环境、经济环境、等多种情况进行准确定位，满足不同层次的消费群体的需求，根据需求确定项目业态和项目规模。只