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群诚营销运营部--开发商应对战略梳理目录第一章：解读篇第二章：梳理篇第三章：战略篇第四章：促成篇思路决定出路布局决定结局本报告仅以讨论为主共同提升为目的第一章：解读篇首先明确我们自身----群诚机构为地产链专业服务商群诚营销隶属群诚机构之下的地产营销策划代理商目前就市场而言大多开发商对代理公司的认可度不高，很多找代理公司做执行的项目都是开发商本身管理环节混乱和人力资源匮乏下，不得已而为之的。另一种情况是，开发商是异地开发，对项目所在区域不能完全把握，或者是为了快速启动项目进入市场而选者代理公司的。

增加代理公司取得项目的成功率，个人梳理以下几点想法。第二章：梳理篇表现专业能力，站在开发商的角度上想问题。

商接触的时候，谈论最多的是项目如何包装，用什么概念，怎么打广告，推广预算是多少等等。而忽略了项目开发中的条件，这些概念、包装是否符合。是否能与开发商资金流向、回款进度、价值目标、风险控制等方面的问题衔接起来，如果不能，开发商会觉得再好的概念、市场策略都是玩笑。

商接触的时候，与他们多讨论开发风险，开发流程中技术节点、资金节点、风险点、收益点、基本收益、增值收益等问题，让开发商感觉到我们比他们考虑的更全面、更专业。在讨论这些项目开发方面的东西时，就可以摸清项目的风险在什么地方，开发商最担心的是什么。然后，对症下药、知己知彼。10102自身形象及口碑

此次诠释的口碑形象更多是指公众形象和行业形象。

???公众形象从代理公司的角度来说，目前还不成熟，但可以通过社会网络、公众信息、传媒等方式做点尝试，这个东西要积累的。

??行业形象现在更多的就是和媒体合作，搞一些行业的行业活动、聚会，酒会等等，扩大行业的知名度和增加接触机会。另外，在本地的报纸、杂志开辟专栏等，对市场提出观点、评论等等，扩大公司的影响力，增加开发商对其的了解程度且我司也一直有在贯彻执行。

??如今的代理公司也不能再是靠机会拿项目的经营了。给别人项目做推广前，先把自己的推广做好，因此全方位提升公司对外形象是相当重要的。2成为专业技术团队一员

?首先想要别人相信你，你就得相信自己。如何使自己成为名牌技术团队中的一员，整理、巩固、提升自己，时刻保持着一颗挖掘市场探索市场的心。面对房开公司对接人、经理、老总不卑不亢，且作为学习机会探知自身不足。从各个机会各个层面梳理出彩的地方，为之后的谈判做整理准备。时刻保持着市场敏锐度及有意识的加强专业市场新闻、产品类型等方面知识的收集。那样你已离专业名牌的技术团队不远了。3社会资源关系

行业协会、学术力量、产业链上其他公司。当然此条说起来，怎么说都很容易，做起来，会有很多难处，找能做的，当做好了一点，能做的就越来越多。412第三章：战略篇谈判中开场！要谈的内容双方心里都明白，要怎么谈心里都有数，洽谈初期把控在比较融洽的气氛下进行比较容易拉近彼此的距离，和他打个招呼，谈谈自己的兴趣，家常等，从温情出发消除彼此紧张的话题都可以使用！将对方当成你的朋友。随后在切入正题的时就需展示个人魅力，让自身的话术得到认同从而得到信服感。客户关心的肯定是我们所构建的平台资源专业与同行有何不同及自身的优势！【战略一】：拉近关系、切入正题0102【战略二】：攻城为下、攻心为上能为开发商节省投入；自身具备强大的团队及运作资源平台；专业性的体现。以上三点均为开发商所想要了解的。前期市场调研和政策分析很重要，市场调研数据说服开发公司如何开发产品、何时入市、项目如何定位等最有利的依据换位?。结合开发商资质，是盈利第一位、还是口碑是第一。当然尽量把两者做到最大，才是我们应该做的。【战略三】：找准方法、直击目标1、喊高价，也就是说承诺售价。2、喊速度，我们保证到什么时间给你回款多少。3、打形象，我们能把你的项目做到什么程度。4、低成本，我们只用规划好的多少钱达到以上效果。5、看实力，让开发商看到实力。6、找关系，易说难做但不失为一个有效途径。7、听口碑，展示优质楼盘及业内口碑。总体来说，开发商需要的是高价、回款。以前自己开发的房子自己销售，根本不用管理，找几个小姑娘每月就坐等收钱，结果呢？小姑娘们都赚钱了，形势不好了，开发商难过了。这年头酒香也怕巷子深，人家找代理商就是让你给他更好的规划，怎么能提高卖价，怎么快速回款。我认为如果想顺利的取得项目，应该遵守以下几点：【战略四】：专业平台、技术支撑1、项目整合包装带来的形象提升，进而价格提升。2、专业的销售团队缩短销售周期，加快回款速度，降低财务成本。3、海量、有效、优质客户资源