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如何进行产业园区考察

作为一个产业地产开发主体，总是需要对其他园区进行考察，以期学习到

优秀的经验、借鉴相关的操作模式、指导自己园区的开发。具体考察园区的过

程中，应该从哪些方面着手、应该如何咨询和观察，必须事前做好准备，个人

认为概括为以下九大部分：

一、开发模式

开发模式包含盈利模式和开发阶段两部分。

1、盈利模式，根据开发主体自身情况和市场现状，主要有资本运作、开发售

卖、保有租赁以期增值、物业持有获取服务收益、孵化投资等，每一种模式所

要求的地产开发能力、资产管理能力、金融运作能力、项目特性不一样，要结

合自己项目与考察项目的背景实力对比可行性及借鉴性。

甚至可以通过不同类型园区考察进行对比找到最适合自身的开发模式。

2、开发阶段，主要内容是考察项目分几期开发、分阶段开发内容（业态、体

量、位置）、各阶段开发原因。这部分内容重点要了解清楚

而要考察开发模式内容必须通过与考察园区相关高层沟通获取，所以要提

前与考察项目做好对接，仅仅通过实地观察不能了解到。

二、政府关系

这项内容也要与考察项目相关高层领导进行沟通。

主要了解的内容包括所考察项目如何处理政企关系、如何最大化争取有利

政策、如何迎合政府诉求以及在操作过程中有什么独到经验等。

一个园区开发运营成功，必然与良好的政府关系处理结合在一起，而很多

项目开发过程中遇到很多困难也因为政府关系没有处理好导致。在做园区考察

时这是很容易被忽视的一个内容，要着重强调。

三、公司架构

标杆园区能取得巨大成功，必然在很多方面都做到了精益求精，科学合理

的公司组织架构设置就是一个重要方面，起到了非常关键的作用。

通过制定合理的人员架构、管理制度、薪酬制度，不仅仅能充分发挥每个

人的优势及积极性、极大提高效率，还能有效节省成本，所以考察公司架构意

义重大，特别是像营销、工程等重要部门。

具体内容包含：部门设置、人员配置、管理系统、绩效管理、筛选机制等。

四、调研开展

园区开发成功与前期的调研密不可分，即便是开发企业很有名、实力强、

操作经验丰富，调研也是必不可少的一个环节，因为各地各时代的环境不一

样，不可能采用完全标准化的模式。所以，关于考察项目在前期的调研是如何

开展需要做深入的了解用于指导自己园区的开发。包含内容有：

1、自己调研还是外聘专业第三方公司；

2、如果没有外聘，自己是如何开展调研的；

3、过程中如何操作以保证信息全面有效；

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4、调研对于项目开发成功的作用。

而在考察完之后，要根据自己项目的实际情况来制定合适的调研规划。

五、定位

前面所说的调研是为了规划定位服务的，只有制定了正确的规划定位，才

能保证项目开发快速实现，定位内容主要了解产业、产品、价格定位：

1、考察项目如何结合自身优势与产业环境、政府规划进行产业定位；

2、产品定位主要考虑因素一定是消费者需求，考察项目如何抓住这一点；

3、价格定位主要依据：消费能力、竞争性、自身盈利要求，只注重其中一点不

够，需要结合起来找到平衡点。

定位在项目开发中的作用尤显重要，定位对了，后续的招商销售将事半功

倍。在项目考察时要着重跟进。

六、产品

项目定位内容有一个很重要的就是产品，这也是作为产业地产开发企业来

说偏重于地产开发的内容。产品必须与消费者的需求匹配，主要包括建筑、道

路、绿化、管网等内容。

1、建筑：结构、户型、产权分割、承重、空间、用材、外立面、装卸货平台等；

2、道路：布局、宽度、承载能力、转弯半径等；

3、绿化：绿化率设定、景观设计；

4、管网：包括上下水、强弱电等。

以上内容可依据自身兴趣针对性深入了解。在这部分考察内