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营销不是推销

产品不是东西房地产营销策划案例三“奥林匹克花园”的产品策略理论回顾

产品策略：有形的商品+无形的服务核心产品：不是东西而是用途和功能形式产品：实体、外观、品质品牌、包装、特色延伸产品：送货、安装、维修保证、培训、融资案例：“沈阳奥林匹克花园”产品策略项目背景沈阳奥林匹克花园是奥林匹克花园东北连锁的第一站，总占地2600亩（173万平米），超大别墅社区奥林匹克花园作为中国房地产一流连锁品牌，已在广州、上海、北京、天津、成都、郑州、武汉等13个大中城市开发了19个连锁项目。形式产品——园区实体园区经济技术指标一期主要指标总用地面积：2600亩（173万平方米）总建筑面积：86万㎡容积率：0.49总规划户数：6000户绿地率：60%正开发的二期主要指标总用地面积：14.10ha居住总用地面积：12.65ha建筑占地面积：35731㎡总建筑面积：82759㎡层数：3-5层建筑密度：25.34%容积率：0.58绿地率：50%单击此处添加大标题内容特色“有山、有河、有湖、有林”的沈城TOWNHOUSE金牌社区首个推崇“科学运动健康生活”的大型运动健康社区首家引进“健康管家”物业管理体系首倡“编织”规划建筑的原生运动社区首创“paseo”山水运动景观体系的生态社区paseo----Aslow,easystrollorwalkoutdoors.散步，轻松的漫步或户外行走首个澳式坡地建筑社区沈阳首个超低密度TOWNHOUSE居住特区新生活的领跑者，沈阳人的奥运村皇家山水新城，国际运动社区大型运动健康社区公共空间（1000亩）分为七个主要区域商业中心区：澳州风情步行商业街奥林匹克运动区：原动力十足，极限运动区、露营、篮球场、网球场、足球场丰富罗列，散布有序家庭趣味区：湖畔徜徉专区，家庭烧烤区，旱冰区及脚踏车区儿童游乐区：游戏屋、小城堡、赛车场，艺术绘画区，小运动喂养区、沙池老年养生区：足底按摩步道，浓情小菜园、太极拳场地、气功场地、跳舞场地、健康养生邻里公园区：宅间绿地，运动小品惬意融合，和谐共赏漫步水系区：溪流由北向南依地势蜿蜒而下，与两湾人工湖相连，相映成辉

“健康管家”运动医学的专业人才，为社区住户制定出适合于专业标准的健身、营养、抗衰老和运动方案，设立身体适能检测中心，定期对业主进行健康检测、机能检测、体质检测等，为业主提供深层次的健康管理与咨询服务。健康管理中心，将室外运动休闲配套设施与网球场、篮球场、小型足球场、宅间运动小品有机联系起来奥林匹克运动城，环绕长约2km、10万平米体育公园，室外网球场、篮球场、足球场等丰富体育设施，“健康管家”“编织”理念量体奥林匹克花园基地特质，梳理原始坡地纹理，将原味澳式建筑形态和道路系统，与周围山、河、林、湖等自然脉络纺织为一体，让人工的和天然的相互编织，和谐共生。——世界著名设计公司澳大利亚COX（舵手，全球排名前十位）执行总裁，2000年悉尼奥运会主场馆设计者，菲利普·考克斯先生亲自主笔“Paseo”山水运动景观体系前院后院和至公关绿化、活动场所直接相连，将各家各户与公共设施、休闲场所联系在一起，为居民提供安全亲切的活动休息场所水景、园景、屋景与人互为融合澳洲风情1每户私家花园四倍于住宅建筑面积的2内部空间设计精巧，层次丰富，如玄关、餐厅与客厅的半错结构、通透的艺术天井等巧妙处理。38米、6.0米的大客厅与3.3米以上开间卧室的设计保证通透的阳光空间与居家的舒适性6立面简洁、通透、自然，坡屋顶造型5面积控制合理，TownHouse在160—255平米之间，紧凑实用，性价比较高4模糊室内外空间的界限，让房子成为风景的一部分，让家与自然一起生长。足不出园即可享受运动、健康的新生活完备的休闲、体育、文化、生活配套体育：奥林匹克运动城、10万平米体育公园、室外体育设施，商业：澳洲风情商业步行街、超市、邮局、餐饮、酒吧、医院、派出所教育：幼儿园、小学、运动指导学校新生活的领跑者品牌特质：唯一房地产届唯一与中国奥委会合伙、具有商用标志使用特许权的住宅小区品牌特质：代言添加标题“开发奥林匹克花园，拓展全民健身运动。”添加标题——何振梁添加标题——袁伟民添加标题“把奥林匹克精神和文化融入社区，创造崭新生活方式”园