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老年公寓综合可行性分析报告

（一）老年人住宅市场机遇分析

1我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.3%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

2老年人住宅市场潜力巨大

2010年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪二十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

3老年人养老逐步向养老院转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，

一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

养老机构现状

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~~~~老年社会保障是一个复杂的社会系统工程，主要包括资金保障和服务保障两大部分。资金保障为老年人提供满足基本生活需求的物质保证，服务保障为老年人提供设施和服务。从我国养老服务的模式来看，我国主要采取家庭养老和机构养老两种模式。家庭养老是中华民族赡养老年人的传统方式，但是随着老年人数增加，人口流动加快，家庭小型化和子女工作负担加重情况的出现，家庭养老功能开始弱化。养老机构在为老年人提供服务方面发挥的作用不可否认，但是大多数的老年人不愿意去院所养老，子女也大都不愿意让老人去养老机构。分析这种现象的原因：一是因为老年人对家的安全感的心理需求；二是我国现存的大多数养老机构都被定位为一个社会福利机构，属于社会公益事业，它不应以盈利为目的，不适用利润最大化的商业运行模式，应由国家财政、社会福利拨款和社会集资支持，并由政府提供质量监控、免费人员培训、行业化管理，用于提高养老机构的质量和水平，解决养老机构的实际问题，保障养老机构服务到位。这就使我国的养老机构很难做到内部硬件设施符合老年人需要，医疗服务有保证等等。这也就是为什么老人，尤其是退休前有固定收入、家庭条件较好的老人不愿去、子女不放心老人去的关键原因。在收入水平日益增长的今天，养老机构的收费对于是否选择去养老机构养老的影响已经且必将越来越弱。

收入状况的改善使得对现代养老机构的条件更加看重

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~~~~现在正在面临和即将面临退休问题的老年人，已和再老一辈的革命前辈们不同。他们中的很多人在工作的时候有相对稳定的收入，家里有房产，手头有一定的积蓄。而且子女在接受高等教育后进入社会就业，特别是相对发达的省份毕业且就业后，收入来源足以满足自身甚至家庭需要。这类老年人虽然面临很难得到子女照料的问题，但是要他们搬离自家而入住条件远不如自家的养老院，他们自然是不愿意。他们的子女也不会允许在生活条件改善的今天把双亲送进养老院受苦。然而，这时如果能有条件更好的、条件不低于甚至好于一般家庭的老年疗养机构，环境舒适优雅，设施齐全，医疗、服务全面到位，且可以有更多的自主选择，即使收费相对高，也是绝对有市场的且是一块很广大的市场。这些只有市场化的养老机构才能提供。

4家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

现有的养老院中，绝大部坐落在城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患

突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。

5服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

总结：

现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之，养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈