老年公寓可行性研究报告.docVIP

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宿州仁爱老年公寓（暂命名）

项

目

可

行

性

研

究

报

告

目录

一.项目概况

1项目简介

2研究范围

二.项目背景及可行性分析

1项目背景

2项目建设的可行性

3项目规划及回报计划

三.项目场址与建设条件

1项目场址

2建设条件

四．建设规模和建设方案

1总体设计

2建设规模

五.投资估算和资金筹措方案

1投资估算

2资金筹措

六.项目风险分析

1项目风险分类

2项目风险控制对策

七．可行性研究结论

1养老院建设是必要的

2养老院建设是可行的

送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受

2项目建设的可行性

老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、项目周期回报及资金回笼可观，因此，作为公用事业的养老机构在所考虑的社会效益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有可观的经济效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。

特殊原因及有利时机：

目前我市处于大发展时期，城市定位及市区板块的升级，促使市内较多的养老机构及福利机构被迫搬迁，现已处于多家养老院无址可寻的、很多老人无居可住的实际市场情况下，济宁祥福老年公寓，恰逢天时地利人和项目现有建筑可迅速发展壮大。

3项目规划及回报计划

老年公寓是稳利行业，一期3年项目计划：中档的修养护理养老机构，预计投入150万；二期2年项目计划：康复医疗干休所养老机构，预计投入80万；三期1年项目计划：现代养生科技和建筑科技及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。

回报计划：一期项目建设符合高新区当前政策及老人居住需求，祥福具有自己的自身优势，多年成熟管理经验，一期经营定位可直接模式复制，（附：本市华汇老年公寓的财务分析为据考察）；具有100多位固定老人的居住客源，项目上马即有巩固的成本收入；预计1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探讨：

股权合营（参与经营）（股权含：干股与分红股）

股权合营利益分红（不参与经营）

只是针对性风投或资本运作利益分红

三.项目场址与建设条件

1项目场址

项目地点位于济宁崇文大道高新区，紧邻高新区商业行政中心广场区域，空气清新、地理位置优越，交通方便。

2项目初始条件

紧邻高新行政中心，地理位置优越，交通便利有公交直达、离市中心仅10分钟车程，项目区域紧靠大型休闲广场中心，且公寓内布置合理。建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。

高新区政府在投资兴办老年公寓方面给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

现阶段济宁市区养老机构的发展模块，老城区养老公寓多，养老设施需求量已渐饱和；而城高新区需求量大，而新建老年公寓少。一些城乡结合的养老公寓由于建在离市中心很偏远的地方，社会认知度较差，交通极不便利，影响了很多老人入住。

我们福祥老年公寓项目，处于高新区内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。

四建设规模和建设方案（分三期运营开发）

1总体设计

总用地面积约20000平方米，建筑用地面积约7000平方米。

2建设规模（无须重复建设）

具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他

3现建筑装饰标准（现场考察填写，例如下文）

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角,下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱,设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。

五投资估算和资金筹措方案（