合富辉煌武汉市京汉科技大厦初步定位思路.ppt

京汉科技大厦

初步定位思路;商业地产;商业地产关注的问题;商业地产操作流程;初步工作重点;初步调查内容;初步工作思路;汇报框架;项目分析;区位价值;地块分析;环境分析

北面：

临武珞路、正对中南路、位置非常抢眼

武珞路对面的整体环境较好

位置、整体环境和地标式的建筑体量已经树立了项目高档次的形象

西：

临新建的项目，整体环境提升空间很大

南：

原有的建筑群和拟新建的煤炭院的住宅，整体环境一般

东：

临附加坡一路，现状形象较差，目前正在整修，整修后的道路形象将有所改善；

由于从中南路和街道口方向到达本项目，车行交通状况和两边形象对项目有一定的影响；

紫阳东路道路条件不错，道路形象较差

附加坡一路，整修后道路条件将得到改善，但整体环境提升的空间有限

进入的形象对朝附加坡一路开口的酒店(或商务公寓）的定位和经营是有一定影响的，高档酒店对形象的要求是比较高的

;地块分析结论

影响立交设计和审批部门，在立交设计中，尽可能改善从中南路和街道口方向到达项目的车行交通条件

目前的设计项目门前有大的广场，设法影响公交部门，在公交停靠点的设置上，使项目广场能成为公交汇聚人流的聚居场所，对项目裙房的商业价值提升很大，对裙房物业的招商、销售、经营有很大的帮助

在今后的运营中从中南路和街道口方向到达本项目的车行线路尽可能引导从大东门方向绕道，尤其是酒店客人避免从紫阳东路进入，影响项目的形象。

结合附加坡一路的改造和项目的建设，改善武珞路达到项目酒店（商务公寓）入口的道路及形象。;项目分析;;物业分析

由于主楼、裙楼不是一次性设计的，所以目前主楼和裙楼层高不一致。

层高的不一致，把主楼和裙楼分成三个部分，这样就出现很多问题，见下表

;物业分析

由于主楼、裙楼不是一次性设计的，所以目前主楼和裙楼层高不一致。

层高的不一致，把主楼和裙楼分成三个部分，这样就出现很多问题

裙楼高度以下部分楼层分割的很零碎，裙楼东、西各1000多平方米、主楼1000多平方米

如果功能不能统一考虑，每一块就需要互相独立，如写字楼和商业，否则人流???杂，难以管理和经营

如果功能划清，互相独立则规模太小，很难形成商业气氛

规模太小又出现垂直交通问题，如果不解决垂直交通问题（自动扶梯）高楼层部分根本无法经营，如果解决垂直交通问题，又规模太小很不经济

;;物业划分调整

在调整的基础上项目每层都有一个合理的面积和规模

负一层：7214平方米

一层：4209平方米（主楼、裙楼）

主楼部分可以满足大堂的要求

二层：4209平方米（主楼、裙楼）

三层：

三层5564平方米（主楼、裙楼、附楼）、

夹层1677平方米

四层：4209平方米（主楼、裙楼、）

五层：

5564平方米（主楼、裙楼、附楼）、

夹层1677平方米

六层：4209平方米（主楼、裙楼）;初步功能布局

写字楼：

主楼9~45层

商业物业及酒店（公寓）配套

主楼1~8层、裙楼1~6层、地下一层和附楼-1~4层

酒店客房（商务公寓）

附楼5~18层

;调整后各部分面积

写字楼部分：62045M2

主楼（9~45）：62045M2

酒店（商务公寓）客房部分：13254M2

付楼（5~18）：13254M2

商业物业及酒店配套部分：41370M2

主楼（1~8）：13415M2

裙楼（1~6）：15190M2

附楼（-1~4）：5551M2

地下室（-1）：7214M2

地下室：21641M2

地下室（-2)：10821M2

地下室（-2)：10821M2

合计：138310M2

地上：109455M2

地下：28855M2;调整后物业分析

写字楼

面积60245平方米，是大头，假设公司自用25000平方米，仍有45000平方米，需招租和销售，如考虑50%销售，也有22500平方米的货量。

写字楼的特点是不复杂，在市场情况良好和市场定位准确的基础上，招租的难度并不大，但难度在写字楼的销售，不同的市场、不同的定位写字楼的销售难度是不一样的。

酒店客房（商务公寓）

面积13254平方米，量不大，无论是做酒店和商务公寓，100%销售是开发考虑的前提。

产权式酒店，就是把酒店的产权和经营权分开，便于发展商销售和回笼资金。

商务公寓是增加了居住功能写字楼，便于销售，适合于成长型的公司，

商业物业和酒店（商务公寓)配套

面积41370平方米，分额很大，成功经营这部分物业是项目成功的关键。

商业比较复杂，但手法也比较多。

对本项目而言，在合理划分的基础上，首先要解决商业部分的垂直交通，建议在裙房两边增设自动扶梯。

在商业楼层写字楼电梯间是不开口的，商业和办公相互独立。

写字楼的车位，在写字楼经营后，租赁是不成问题的。

;项目有较好的先天条件和自身素质，具备了成功运作的前提

项目也有一些不