德思勤-广森集团城市橄榄园项目前期策划报告.ppt

;目录;市场分析;中国第一个综合性的经济特区;1、深圳经济增长强劲，产业结构不断优化;;3、市民生活水平很高，人均可支配收入较多;4、供需紧张导致商品房价格高位运行;5、土地稀缺导致房地产市场向关外开展;6、南山成为关内主要房地产市场;二、前海片区住宅市场分析;1、片区产品以群众产品为主;2、片区价格直线上升;3、客户以本地客户为主;4、参考楼盘分析;;用地面积：10573㎡

建筑面积：445830㎡

容积率：4.2

户数：400户左右

户型：一房、两房;住宅调查结论;一、前海片区商业市场分析;项目;本工程所在的前海片区多为社区商业，受南头商业区的影响，周边以中低档餐饮餐饮、家居日用、服饰为主。;;5、商业调查结论;工程定位;一、工程分析;3、地块现状;4、地块价值/周边配套;5、区内交通分析/周边道路;6、区内交通分析/公交站点;7、工程四至;7、工程四至;2、工程区位/地理位置;2、工程区位/轨道交通;2、工程区位/未来规划;4、前海片区开展机遇/临地铁1号线;4、前海片区开展机遇/港口和物流产业;4、前海片区开展机遇/立体化交通;4、前海片区开展机遇/西部通道开通;8、SWOT分析——Strengths优势;1;8、SWOT分析——Opportunity时机;前海中心区将与宝安中心区连成一片，导致与宝安区竞争客户;9、SWOT应对战略;10、工程核心优势分析;二、工程定位/住宅定位;地铁口立体化精品社区;以高层住宅为主，配套商业为辅的居住型物业;地铁第一站·理想家园;4、客户定位;5、目标客户描述;6、户型定位考虑因素;6、户型定位考虑因素;6、户型定位考虑因素;7、户型定位/小户型是未来房地产开展趋势;8、户型定位;9、价格定位;9、价格定位;三、工程定位/商业定位;2、物业档次;3、商业消费人群定位;4、商业业态定位;5、商业开展主题定位;商业内街建议;6、商业价格定位;产品开发建议;学府路;2、规划方案;3、规划方案效果图;4、户型分布;5、户型创新一;5、户型创新二;5、户型创新三;5、户型创新四;5、户型创新五;6、园林风格建议一;6、园林风格建议二;7、住宅建议一：舒适型产品线最大化利用景观资源;7、住宅建议二：树立价值标杆—顶层空中TH;7、住宅建议三：精品住宅外立???;7、住宅建议四：生态景观住宅大堂;8、商业建议一：简约欧式风格;8、商业建议二：精美商业步行街;8、商业建议三：怡人的自然景观;9、车库建议;10、会所建议;;1、本钱预算;1、销售总收入：

15000*63945+28000*10400＝125037.5万元

2、可扣除项：

A、土地费用

B、房地产开发本钱及相关费用

C、可扣除相关税金(包括营业税,城市维护建设税,印花税)

A+B+C=58339+125037.5*5.05%=64653.4万元

3、增值额：

125037.5-64653.4=60384.4万元;4、增值额与扣除工程金额的比率：

60384.4/64653.4=93.4%

5、土地增值税累进税率表：

6﹑清算应缴土地增值税：

60384.4*50%*30%+60384.4*(93.4%-50%)*40%=19540.4万元;财务评价指标;;占地面积：20300平方米

建筑面积：72300平方米

容积率：3.32

绿化率：40%

停车位：320;占地面积：300000

建筑面积：1000000

容积率：2.70

绿化率：40％;本次汇报的主要内容有：

本工程的主要目标客户群为南山本地客户及上班白领阶层；

本工程的物业开展定位：以高层住宅为主，配套商业为辅的居住型物业；

本工程户型定位为两房及三房为主的舒适居家户型，并针对相关政

策进行可行性建议；

本工程商业规划为集中商业体+内外街铺的建筑形式，商业价值最大化

本工程外立面风格为欧式风格，园林风格为西班牙园林；

预计本工程的住宅均价为15000—18000元/㎡，商业均价为28000—38000元/㎡，预计税后利润率为%。;ThankYou!