农村房产买卖纠纷.pptVIP

真正实现集体土地所有权的物权性质和权能01所有权属于物权，是私权利的一种。所有权与所有权之间本应处于平等的地位，而无优劣之分。但是，从我国土地所有制度来看，国家所有和集体所有却有着明显的区别，所有权的四项基本权能，即占有、使用、收益、处分权能中，除占有这一项外，集体所有权的其他权能均不同程度的存在问题，需要真正使所有权人充分实现其权能。02小产权房问题的解决之道集体土地所有者的使用权能《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”由上可知，一方面，法律不允许集体土地所有者对其土地进行商品房开发，或将其土地使用权出让用于房地产开发；另一方面，法律又设定某些程序，为国家变相将集体所有土地自行出让用于商品房开发提供理由。0102为了完善集体土地所有者的使用权能，应允许集体所有土地的土地使用权出让。出让客体是集体所有的农用地使用权、集体所有的荒地的使用权以及除集体所有公共设施用地、公益事业用地、乡村企业用地、农民宅基地之外的其他集体所有土地的土地使用权。出让的期限参照国有土地使用权的出让期限分别确定。出让后的土地用途按照土地规划来确定，属于集体所有的农用地的，土地使用权出让后仍用于农业经营；属于集体所有的四荒地或其他建设用地的，土地使用权出让后不受用途限制，只要该用途不属于法律禁止性或限制性经营范围。这样既赋予了集体土地所有者充分的处分自由，又为集体所有的非农用地转化为农用地提供了空间。集体土地所有者的处分权能集体土地所有者让渡土地所有权，仅仅是发生在国家利用行政手段进行土地征收时才被动发生的，集体土地所有权人根本没有意思表示在其中，不存在因建设房地产国家征收集体土地时，集体土地所有者不予让渡的情形。《土地管理法》、《物权法》规定了国家可以为“公共利益”而征收土地，但未明确界定“公共利益”的界限。事实上，几乎所有的经济建设项目，只要不违背国家大政方针，都可以以公共利益的名义进行，而集体土地所有者没有权利拒绝而只能被动处分其所有权。为了完善集体土地所有者的处分权能，应严格土地征收条件，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围。集体土地所有者的收益权能01国家在土地征收制度中，因征收集体土地用于公益事业、公共设施建设而给予原土地所有者以适当补偿是无可厚非的。但是，相对于国家通过征地而将土地变为商业用地所获得收益而言，往往过少。国家征收土地的给予农民集体的补偿是根据该土地地表作物价值标准进行计算的，并未考虑到该土地本身的商业价值。02为了完善集体土地所有者的收益权能，应适当提高土地征收标准。中共第十七届三中全会指出，完善征地补偿机制，依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。因此，应适当提高目前土地征收的补偿金标准，该标准应由国家土地评估部门来制定，制定时应适当考虑该土地的地理位置、自然条件、已开发程度等方面因素，从而保障农民集体和农民一定的土地收益，也能在一定程度上减少小产权房的产生。改革现行的农村集体建设用地使用权制度农村集体土地自发入市，尽管在法律上不被允许，但在现实的经济运行中却大量的存在，小产权房的出现是农村集体土地自发入市的典型形式，小产权房问题的解决呼唤着我国立法部门对不合理的农村建设用地流转制度的变革。为此，2008年10月9日召开的中共十七届三中全会提出，集体建设用地可有条件进入市场，未来城乡统一的建设用地市场上，将存在“国家所有和集体所有”两种建设用地。一些地方政府已经进行了试点，如广东省制定《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》、河北省制定《集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》、上海市制定《关于本市开展小城镇发展改革试点的政策意见》。对于如何进行，可以通过以下几种途径：01首先，参照国有土地的使用权分类方法对农村集体建设用地的使用权进行分类，依次分为：以划拨方法取得的土地使用权，农村的宅基地和公益事业用地属于此类；以出让方法取得的土地使用权，乡镇等企业属于此类；集体经济组织的土地使用权直接用于出租而形成的土地租赁权；由集体建设用地使用权派生出的建筑物抵押权。02其次，不同来源的建设用地使用权的流转权能不同。以出让方式取得的土地使用权可以直接入市交易，而以划拨方式取得的土地使用权则必须要缴纳了土地出让金后才能入市进行交易。最后，对国家征收地权进行限制。如果国家需要使用集体建设用地，则同样要到土地市场上去交易，实行同地同价，土地使用权的价格由