北京朝阳_泰禾北京院子前期定位报告201303.pptx

;事件;销售目标：保证一定的销售速度；

品牌目标：延续“院子”品质，实现品牌传承。;Contents;;;本体—区位交通;本体—周边配套;;本体—地块指标;本体—地块属性;;产品形式;物业选择;;趋势1：市场格局;低密物业类型稀缺，低密类产品不可复制！;别墅发展趋势;趋势4：产品情况;别墅发展趋势;政策环境;土地市场;2009－2012年，北京别墅市场供应逐年递减，2012年供应相比2009年减少28％，但供销比相对平稳；

因政策限制，联排成为别墅市场主力去化产品，其次为独栋产品；

通过别墅供销情况可以看出，500m2以下供销情况相对较好，超过500m2产品供应大幅减少，但600－700m2、1000－1200m2大面积别墅消化率亦相对较高。;2012年年度别墅类别供销情况：;2009－2012年北京别墅市场成交面积区间主要为500m2以下，占比近90%，其中300m2以下产品占比44%；

热销总价区间主要为1000万以下，占比近83%，其中600万以下产品占比近53%；

数据分析表明500m2/1000万是别墅产品的明显分水岭。;别墅市场;双拼作为别墅过渡型产品对别墅容积率、溢价等方面贡献有限，且新政后客户一步到位观念增强，过渡类产品相对尴尬。

双拼产品因其尴尬的产品形式、较高的总价、对容积率贡献少等原因在售较少，月均去化0.4万平米左右；

叠拼因其性价比、产品形式等原因12年集中释放，如中建红杉溪谷、华润润西山等，月均去化1.5万平米左右；

;北京别墅市场证载存量;别墅市场总结;总价关系：经济型别墅1000万以内，中高端别墅2000万

去化速度：联排3.74万平/月、独栋3万平/月

存量消化：联排1.4年/独栋3.3年;几点说明;热销面积区间;总价区间;月均去化;整体存量;热销面积区间;热销面积：别墅200-300平米，300-400平米，400－500平米

大平层150－200平米，200－225平米，225－250平米

总价选择:1000万以内/1500-2000万

去化速度：5-7套/月

存量消化：当前存量11个月左右;龙湖双珑原著;龙湖双珑原著;五大亮点：

1.台地坡地园林，双“回”字形设计，离市政地面规划1—3米，把整个项目围合；

2.人车分流，地面上花园园林最大化；

3.小区酒店式入户大堂，全国唯一，避免别墅平庸感，增强仪式感；

4.龙形水系，近千平米，用高级花岗岩和大理石铺贴而成，冬天抽水之后成为文化广场，供业主使用；

5.三层照壁设计，尊崇东方礼仪：

进入酒店大堂第一层照壁，映水照壁，前面200多平米镜面水景；

第二层台地照壁，比正常台面高出几十公分，组团私密性强；第三层门庭照壁，家庭私密性强。;龙湖双珑原著;亮点对比;;本次调研针对目标对象采取一对一面谈以及电话访谈的方式为主，所有信息来源均真实、有效。;区域客户梳理;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;平层客户;平层客户;业内访谈;业内访谈;客户来源;客户特征;客户置业逻辑还原;客户需求细节;别墅产品：

老别墅区置换客户+城市高端住宅客户

——追求生活品质，注重家庭成员

;;产品定位回顾;;原则一：

满足用地指标要求

原则二：

根据产品定位意见，联排产品最大化

原则三：

充分挖掘地块价值，合理排布;;;【市场比较法推导】

(选取相关典型项目，并通过区域因素、产品因素、开发商因素等多重因素对比分析，进行价格推导)

;产品打造建议;九章别墅;项目位置;待售房源全部为独栋别墅

产品风格：新中式创新风格，院落之间共用一个墙体，2-3栋连在一起，是其项目一大亮点之一。

主力户型面积为：500-800平米

建筑设计：采取前2后3的建筑形式

入户方向为2层建筑

花园方向为3层建筑

部分房屋有地下层

层高：花园层层高4.5米

入户层层高4.5米

卧室层层高3.6米。;九章别墅;建筑的檐口采用砖、石、铜糅合而成，铜板、石材层、砖斗拱、雕花内嵌组合；

露台，玻璃护栏、瓷艺扶手、琉璃点缀。

外墙主材之一红砖，手工拉坯陶土砖。采用十余皮红砖循环双向反挑，独创“砖斗拱”之形；

外墙主材之二石材，取材于沉积岩，整体外墙采用开放式干挂体系；

外墙主材之三复合蜂窝铜板，该材料为铜板、蜂窝铝板、不锈钢板的复合体，用以解决冷金属加工过程中出现的不平整现象，以及增强外装饰墙体的刚度。

九章在别墅空间设计上不追求一味求大、过分夸张，摒弃过度所带来的冰冷和不舒适。?;九章别墅;九章别墅;区位;交通条件：

项目位于