【中诚信国际-2025研报】消费降级时代下零售商业地产的突围与重构.pdfVIP

中诚信国际特别评论

中诚信国际

特别评论消费降级时代下零售商业地产的突围与重构

2025年3月

我国零售商业地产当前面临消费增速放缓、线上渠道分流及物业空置率高

目录悬等多重挑战；但宏观经济筑底企稳与消费刺激政策加码为行业注入新动

能，叠加消费基础设施REITs扩容及经营性物业贷新规等金融支持政策

要点

1带来的融资环境优化，推动行业进入结构性调整期。一方面，消费降级催

生沉浸式体验经济转型，交互体验式业态逆势扩张，购物中心加速从“交

主要关注因素2

易场所”转向“生活方式提案者”，差异化定位与业态创新成为破局关键。

结论9与此同时，REITs扩容和低利率环境重塑行业逻辑，优质资产证券化进程

加速，商业地产运营商对住宅销售的依赖减弱，轻重结合的运营模式正在

重构行业生态，形成挑战与机遇并存的转型路径。

要点

联络人受收入增速降低和消费信心不足的影响，我国消费市场增速放

缓，与零售商业地产相关性较强的餐饮业、服装类、化妆品和金

作者

银珠宝类商品消费情况较为低迷，加之线上消费的加速分流，零

企业评级部售商业地产的运营面临挑战，但宏观经济现筑底企稳态势，同时

蒋螣027消费政策刺激力度持续加大，有助于重新提振消费市场，而零售

tjiang@业创新提升工程的实施亦将有利于消费市场长期稳定发展，并有

刘旭冉027利于零售商业地产行业的资源向优质企业集中。

xrliu@近年来我国零售商业市场投资规模持续处于下行通道，但部分空

石炻027置率水平偏高城市的供应量仍较大，预计将对当地零售物业市场

产生挤出效应；大部分经营主体通过调整租金的方式优先保证出

sshi@

租率，2024年商铺租金价格整体呈下行趋势，其中一线城市租金

下行的拐点早于二三线城市，但租金稳定性高于后者。尽管零售

物业租金价格下跌，但在国内利率下行和“资产荒”背景下，零

售物业大宗交易依然活跃，叠加近年开发商剥离优质零售物业缓

解流动性压力的意愿提升，使得近期零售物业投资热度较高。

其他联络人零售物业内资头部运营商保持扩张，行业集中度进一步提升。当

贺文俊027前高端零售物业业绩承压，三四线城市品牌运营商价值凸显。现

wjhe@阶段我国购物中心同质化竞争仍较为严重，