土地增值税清算鉴证要点.pptVIP

******土地增值税清算审核实务张连明中国注册税务师协会理事中国注册税务师协会税务师事务所和地方协会指导委员会委员天津市注册税务师协会常务理事天津市注册税务师协会业务援助委员会副主任委员移动热线：办公热线电子邮箱：土地增值税纳税（清算）申报表转让房地产收入总额扣除项目金额合计增值额增值额与扣除项目金额之比（%）适用税率（%）速算扣除系数（%）应缴土地增值税税款已缴土地增值税税款应补土地增值税税额转让房地产收入总额的审核一、销售发票的审核二、销售合同的审核三、销售台账的审核审核要点：上述三项所载金额要一致。扣除项目金额的审核取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的加计扣除数扣除项目金额的审核取得土地使用权所支付的金额单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝万缕、错综复杂，需要用更多的文字来表述；但请您尽可能提炼思想的精髓，否则容易造成观者的阅读压力，适得其反。正如我们都希望改变世界，希望给别人带去光明，但更多时候我们只需要播下一颗种子，自然有微风吹拂，雨露滋养。恰如其分地表达观点，往往事半功倍。当您的内容到达这个限度时，或许已经不纯粹作用于演示，极大可能运用于阅读领域；无论是传播观点、知识分享还是汇报工作，内容的详尽固然重要，但请一定注意信息框架的清晰，这样才能使内容层次分明，页面简洁易读。如果您的内容确实非常重要又难以精简，也请使用分段处理，对内容进行简单的梳理和提炼，这样会使逻辑框架相对清晰。1、支付的土地出让金单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝万缕、错综复杂，需要用更多的文字来表述；但请您尽可能提炼思想的精髓，否则容易造成观者的阅读压力，适得其反。正如我们都希望改变世界，希望给别人带去光明，但更多时候我们只需要播下一颗种子，自然有微风吹拂，雨露滋养。恰如其分地表达观点，往往事半功倍。当您的内容到达这个限度时，或许已经不纯粹作用于演示，极大可能运用于阅读领域；无论是传播观点、知识分享还是汇报工作，内容的详尽固然重要，但请一定注意信息框架的清晰，这样才能使内容层次分明，页面简洁易读。如果您的内容确实非常重要又难以精简，也请使用分段处理，对内容进行简单的梳理和提炼，这样会使逻辑框架相对清晰。2、支付地价款金额审核时，应当重点关注以下问题：是否取得合法有效凭证。同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。实际操作时，一般采用“占地面积法”分摊土地成本。有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。3、缴纳的有关税费，其中：契税扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本1、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括以下内容：土地征用费；耕地占用税；劳动力安置费；安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。审核时，重点关注以下问题：第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有无合法有效凭证。第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。土地征用及拆迁补偿费属于土地成本，实际操作时，一般采用“占地面积法”进行分摊。第三，有无将房地产开发费用记入土地征用费的情形；第四，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。2、前期工程费前期工程费，包括：规划费用；设计费用；项目可行性研究费用；水文费用；地质费用；勘探费用；测绘费用；七通一平支出等。审核时，重点关注以下问题：前期工程费是否真实发生，有无虚列的情形；有无将房地产开发费用记入前期工程费的情形；多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。扣除项目金额的审核房地产开发成本扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本3、建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。审核时，重点关注以下问题：第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；第二，开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目