广钢新城二期地块拿地可行性研究报告201409.pptx

广钢新城二期地块

拿地可行性研究报告;目录;项目综述;1.项目背景;2.板块认知：区位;2.板块认知：区位;2.板块认知：现状交通;城际轨道2条：

广佛江珠城际、南站快线

城市轨道5条：

地铁1、10、11、19号线及广佛线

有轨电车5条：

有轨电车1、2、3、5号线及塑交所-花地生态园线;广钢新城位于荔湾区老城区，共享市中心城市资源，配套便利，周边交通、医疗、教育、美食、商业等各种配套资源十分丰富。;海珠宜家商场;;;;;目前广钢地块厂区内未拆迁平整，除部分工业设施、铁路轨道将保留改造为广钢中央遗址公园外，其余由土地开发中心按现状交地。;现状问题

广钢新城规划范围现有企业中，大部分与片区发展规划和产业定位不相符，须结合广钢新城的开发进度，由相关部门组织迁址。

规划区内工业用地、村庄用地较多，公共服务用地、商业服务业用地缺乏，旧村、旧厂与新的居住区混杂。城中村用地范围不规则，居住用地与工业用地混杂布局，居民住宅建筑密集凌乱，缺乏公共空间和绿化，总体上环境质量较差。村建设用地分布零散，土地利用效率偏低，迫切要求城中村改造。;区域分析;一线城市限购政策未见松动；二线城市逐步调整限购范围；三、四线城市多为直接取消限购政策;广州近期各大银行房贷利率调整情况;随着佛山限购松绑，广佛交界的楼盘成交量大受影响。佛山“松限”后首周(8月7日-12日)，广州新建商品住宅网签865套，佛山(除高明区)2572套，足足是广州的三倍。在佛山限购松绑的前一周(8月1日-6日)，广州新建商品住宅网签863套，佛山(除高明区)457套，仅为广州的一半。今年上半年，佛山全市一手住宅成交始终呈现低迷走势，共成交32943套，同比减少13.8%，成交面积369.30万平方米，同比减少15.21%，成交金额3212692.43万元，同比减少9.84%。佛山所包括的5个区域内，一手住宅只有南海区的成交量同比有轻微涨幅，其他4个区域都呈现大幅度“量价齐跌”。;上半年楼市总结：

楼市下滑程度在中央接受范围内，不出台刺激性救市方案；

对楼市采取不刺激不打压策略，而是转变为充分采取市场化手段进行调节；

默认、尊重地方根据自身情况制定针对性政策，一方面是地方政府制定的政策比中央更具针对性，更好落地和实施，另一方面中央把调控的责任直接压给了地方政府，如果由于政策的调整导致当地房地产市场出现不稳定的情况，则需地方政府承担责任；

总体而言，今年上半年楼市调控基调：不刺激不打压，以地方自行调整为主。;;2010年以来，广州固定资产投资额和房地产开发投资额保持上升趋势，其中房地产开发投资额占比均超30%，房地产对固定资产投资贡献明显。

;;年份;荔湾区产业概况：

经济支柱：烟草制品，金属冶炼制造，电子商务，鞋、茶叶、花卉等十大专业贸易市场；

专业市场规模：全区现有专业市场222个，年成交额超过亿元的有31个，年成交额超过10亿元的有4个，涵盖18个商品类别，行业结构齐全

芳村产业概况：

茶叶产业：芳村茶叶批发市场园区有18家茶叶市场，档口五千多家，租金达200-500元/平方米，商品出口到美国、加拿大、东南亚等国家地区，其经济产业值占芳村GDP近40%；

花卉产业：芳村拥有8个大型花卉交易市场，为全国最大的花卉交易中心，并主导全国花卉市场交易价格，其中国内六成以上室内观赏植物由此交易运出；

制造业：汇集广钢、广船、立白、蒙特利、奥斯曼、华硕数控、钢琴厂等企业（广钢等已迁移）

娱乐休闲：集休闲、娱乐、办公为一体的白鹅潭风情酒吧街，为全广州最具吸引力的消费场所。

;茶业市场及花卉交易市场，是芳村经济发展的重要支撑点，其中茶叶店铺约5000间，年交易额超50亿元;2012年11月5日，广州市规划局在原来“东进、南拓、西联、北优、中调”的战略发展基础上，发布更为优化的《广州市“123”城市功能布局规划》的详细内容。规划提出“优化提升一个都会区、创新发展两个新城区、扩容提质三个副中心”的“一二三”城市发展战略，成为国内第一个全域功能规划城市。;;区位价值：广佛同城核心区、城市发展规划重点建设区

占地范围：46.2平方公里

规划目标：国际滨水商业中心、广佛同城宜居生活区、西部交通枢纽中心;;;;广钢新城毛容积率仅1.56，规划及居住氛围更加纯粹，将成为广州中心城区最重要和最大的宜居生活区;宏观经济;房地产市场分析;数据来源：广州市国土局;中心六区受土地稀缺影响，近几年商住用地供求量波动较大，成交均价却一直维持在较高水平——2013年，广州十区所出让（招拍挂）的商住类用地的总成交额约339亿元，与2012年成交额相比高出114%；

2014年1-3月多幅宅地以限地价、竞配建保障房规模的方式出让，2014年广钢新城首推宅地可售部分楼面地价已超2万/平方米，对未来楼价的