文案-清远市时代地产佛冈项目发展战略与整体定位.ppt

时代地产佛冈工程

开展战略与整体定位;佛冈县位于珠三角边缘，广州1小时都市圈范围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市;;工程位于京珠高速佛冈出口处，工程用地范围已经纳入佛冈县总体规划，规划为居住用地;但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，工程规划尚未完全纳入土地利用总体规划，土地性质全部为集体土地;工程周边及本身自然资源丰富，环境优美，可利用和再造的资源较多;工程目前正处于取地阶段，在征土地约3000亩，但尚未取得土地使用权;佛冈时代对工程研究的需求和要求;根据工程的难点和需求，将本报告分为两局部;;在工程过程中，我们从城市开展的高度以及工程和城市联系解读佛冈工程，对工程的开展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和有针对性的研究;第一局部;在进行风险分析之前，首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序;时代目前辅助政府征收本工程用地，前期投入用于冲抵地价;我们认为本工程在取地过程中，风险也是工程的难点主要集中在以下三个环节;工程规划目前未完全纳入到土地利用总体规划;……工程用地不能纳入到城市建设用地供给体系内，时代无法取得用地指标;纳入总体规划之后，经营性用地必须招拍挂，后期土地控制存在风险;世联关于后期土地成功控制的案例;;建议2：在本工程用地范围内建设符合本工程的局部公建，促进当地的经济开展;建议３：在工程用地范围内建设公建，与后期土地捆绑出让，设置障碍;与县政签订建设框架协议，保证工程每年600亩的土地出让指标，不能满足工程要求;;;在未取得足够的土地使用权之前，加快征地进度，那么前期投入资金多，风险大;建议：尽早寻求省里指标调配或与能取得土地指标的公司联合取地与开发;与县政府签订协议，规定土地增值收益比为时代：佛冈县政府=9：1;世联关于开展商与政府签订协议，保障失败的案例;;建议1：在“收〞线，设置公司保证９０％的土地增值收益;建议2：在“支〞线，签订配套协议保证90％的土地增值收益;第二局部;研究思路;定位之前的思考;广州为珠三角城市群中心城市，城市经济实力强，辐射范围广;广州目前处于从单中??到多中心过渡的开展阶段;工程所在地佛冈位于广州1小时辐射圈范围内，与广州通过京珠高速相连，环境优美，旅游资源丰富;初步考虑案例

万科城

香港愉景湾

凤凰城

孔雀城

佛罗里达州滨海镇

加州西拉古纳市

万科东丽湖

京津新城

21新城

斯蒂文乃奇〔英国，伦敦〕

密尔顿凯恩斯〔英国，伦敦〕

尔湾〔美国，加州〕

筑波科学城〔日本，筑波〕

里斯顿新城〔美国，华盛顿〕

哥伦比亚新城〔美国，马里兰州〕

……;根据国内外成功的案例，对工程进行属性界定，确定工程的研究重心和研究范围;定位之前的思考;广州大盘最早开展于华南板块，华南板块的开发创造了广州大盘开发热潮;广州大盘目前已经形成了番禺、花都和广园东三大板块的布局，工程处于三大板块之外;广州正在形成“一主三副两片〞的多中心格局，三大板块位于城市开展方向;广州购房置业郊区化趋势明显，2006上半年郊区消化量约占38%;2006年土地方案出让850万平方米，远郊土地约占79%，达558万平方米，郊区用地增多;花都、从化正在开发的工程存量土地约2万亩，正在立项或方案建设的工程用地近2万亩;本工程相对于广州目前正在开发的大盘，特别是三大板块实际距离和心理距离较远;大盘多强调住宅而非社区，缺乏多样性的公共空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城;多倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力;配套较封闭集中，居住人生活不便利;广州大盘开展至今，形成标准化、一致化的开发模式，缺乏特色;别墅价格低过豪华洋房，市场日趋平民化消费;广州不缺别墅，不缺大盘，缺乏的是文化与品味;难道广州人能够体验的生活仅限于此吗？真正的郊区休闲度假和居住的人应该是……;;工程周边旅游资源丰富，无工业污染，空气清新;环境优美，但区域陌生，区域形象市场尚未认知;;开展方向研判;首先，我们需要清醒认识区域的价值;;广州市的开展规划为“北优、西联、东进、南拓〞，工程所在区域开展战略为“北优〞;目前花都、萝岗-新塘、南沙正在形成广州的副中心，产业布局已经完成;广州北部地区早已确立了“北优〞的开展模式，要求在保护环境的前提下开发建设;相对于花都、南沙、增城等地雄厚的产业根底，北部薄弱的工业却使当地保持了良好的生态环境;目前三大板块大盘失去低价取地的优势和时机，北部房地产开发起步较晚，开展空间较大;在国内外，城市开展均最终出现截然不同的两极：山水生活与新城市主义(Newbanism);距离北京1-2小时车程的山水自然环境良好的怀柔、门头沟和房山等远郊区县已经形成了山水居住板块;广州三大板块鼎立的格局在数年平衡之后，必将寻求突破，寻找新的开展空间;地块周边目前多个工程处于启动阶段，