长沙南郡项目前期定位第二轮深化报告.ppt

长沙南郡工程前期定位第二轮深化报告;商业秘密声明;回忆：上次报告中已达成共识的核心结论：;本次报告需要重点关注内容：;第一章：商业篇;上一轮报告中，我们对本工程开展商业从宏观优势方面进行了三点解读：;本次报告中，我们将主要从微观层面对本工程的商业价值进行更为细致的解读：;土地属性剖析;无临街面的为难有望借势弱化：

IF天成临芙蓉路地块确定开展商业〔20万〕;D24地块开展商业的时机点：1、位于南城新建住宅分布的中心圆点，新增人口的潜在需求;商业开展机遇2、

政府与公共建筑一方面增强了区域的知名度；另一方面通过自身公共效劳功能主动牵引特定人流

工程位于省政府正对面的中轴线旁，与政府距离约1000米左右

中央生态景观轴简介：

北起省政府正大门前的湘府西路，南至由东北往西南延伸的新姚南路，全长大约1.5公里，宽为80米，约等于芙蓉路宽度。;;;从土地属性看D24：1个劣势与4点发机遇;机遇深入研判

之居住人口篇;居住人口的消费力角度：

分析研究效劳范围内住宅人口所需的商业规模;建成项目一览;在建项目一览;未来5年后，以工程为中心6平方公里范围内住宅人口将增至14万左右，6-7年后到达21万;根据居住人口推算：未来5年区域内商业需求面积将接近13万㎡，6-7年后接近19万;而且省府板块三房、四房等大户型居家型产品为主力，区域内居民整体消费实力较高;南城当前商业格局：分布不均衡，韶山路?芙蓉路，已形成三个特点不同的小型商圈;A、家乐福-步步高商圈：总体量约2.5万；物业:大型超市+商业街为主；业态：综合生活消费;经营现状：韶山路沿线出租率80%-90%，租金60-80元/平，整体经营情况良好;B、红星商圈：总体量约4万；物业以超市+商业街+批发百货为主；业态：综合批发市场为主;经营现状：井湾子至红星沿线，出租率80%-90%，且逐渐升高，租金60-90元/平，商业气氛浓;C、天虹商圈：总体量约8.5万；物业以百货+专业市场为主；业态：百货及家居专业市场为主;当前南城经营中商业总量〔批发市场除外，含零售与专业市场〕约15万，其中主力店约11.5万㎡;图例Legend;从未来居住人口需求VS南城商业格局现状小结：;红星;未来南城商业供给格局;未来3-5年区域内的超大型商业体：

1、长沙奥林匹克花园的CPD主题商业都;未来3-5年区域内的重要商业体：

2、湘府大都会及周边融合而成的综合商业体;区域内未来商业特征：大型购物中心快速崛起；区域商业快速超饱和；湘府路先于芙蓉路成熟;竞争区域商业供给：大托商圈

重型商业体—中信新城购物中心+家润多奥特莱斯;从未来居住人口需求VS南城商业开展趋势小结：;对本工程商业开展方向的启示：差异化势在必行;本工程商业差异化的方向：充分挖掘政府、公建、公共景观、地铁这几个独特的价值点;政府人口消费力：合计约4000人

餐饮，尤其是以中高档私密性好的餐饮消费为主;政府人口购物需求分析：

平和堂、友谊商城作为长沙老牌高档购物中心，比较受客户欢送，第一选择这两个商城的占总量的52%，反映整体消费档次较高，对品牌有一定的要求；;对中高档餐饮的需求：

消费目的：非日常需求，日常个人餐饮单位食堂即可解决；主要用于与朋友、同事、关系人士吃饭、会谈

消费需求：主要是对餐饮环境有要求〔茶楼或酒楼)，清雅，安静，内部相对私密，感觉上有面子。

对品牌购物的需求

消费目的：主要是衣饰方面的消费

消费需求：对商场品牌及商品品牌都有挑剔。看齐平和堂、友谊商场；国内一线，在办公室里提及率，穿着率高，但相对正统，低调的品牌

支撑体量预估：7000-10000平米

支撑业态预估：餐饮+品牌购物，其中餐饮相对更容易;;三馆一中心未来吸引力分析：

地质馆人流量主要取决于地质类科普教育对公众的吸引力;三馆一中心未来吸引力分析

科技馆人流量主要取决于科普教育内容及4D电影放映频次;三馆一中心未来吸引力分析青少年活动中心人流量主要取决于团省委培训频次、基地和多功能影院运营情况;三馆一中心未来吸引力分析：必然带动活动型与会议型两类人流，人流量视场馆的活泼程度而定;案例借鉴：深圳中心书城

位置相似，设计理念可参照，以书店为人流号召力;深圳书城楼层平面图及业态布局：;综合书店,音乐时空,中华曲艺,艺术设计书店,益文书局,尚书吧等;深圳书城内部业态具体分布及经营状况分析：

休闲餐饮?书店?便利效劳?创意商品精品店;;公共场馆带来的商业机遇：

文化类商业〔书店〕+餐饮+便利效劳;景观未来吸引力分析

湘府文化公园将成为市民散步、休闲、娱乐中心;景观未来吸引力分析

生态景观中轴与公园相连，有利步行人群的进深引入;案例借鉴：北京后海公园

休闲娱乐型商业繁盛，酒吧街+特色步行街;后海荷花市场酒吧;案例借鉴：深圳