成都蛟龙工业港瑞园项目总体营销提案.ppt

;;蛟龙工业港瑞焮园工程总体营销提案;目录;〔一〕宏观市场分析;〔一〕宏观市场分析;;成都蛟龙工业港双流园区总体规划;成都蛟龙工业港双流园区未来开展动态;〔二〕区域楼盘分析;区域楼盘分布情况;区域楼盘浅析;目前，蛟龙港工业园片区楼盘除锦绣楠郡为全产权房外，其他几个楼盘都是以租赁的形式在销售。

根据区域内以租赁形式销售的楼盘来看，一般均价在1700元/㎡左右；只享有50年的使用权。

区域楼盘的建筑形态主要以电梯高层为主，其次是小高层，只有很少一本分是多层和花园洋房。

区域楼盘全产权的电梯高层和小高层均价在3200元/㎡左右；户型面积区间在50-260㎡不等；车位比一般集中在1：1.5之间。

区域楼盘电梯公寓的销售情况普遍不是很高，销售率平均在25%左右。

蛟龙港工业园片区的楼盘根本上是以租赁的形式在销售，目前本区域楼盘都在变更土地性质，准备以全产权的方式来销售。〔销售价格在原来价格根底上每平米加600元,另加8%契税;或者每平米直接加800元)。;〔三〕典型案例分析;6000平米的中央景观花园;组团情况;蛟龙银座;配套设施;户型品鉴;学府名苑;户型品鉴;世纪华都;世纪华都平面示意图;锦绣楠郡;配套设施;户型品鉴;东升国瑞;配套设施;户型品鉴;棠湖帝景;建筑形态：建筑形态主推11+1板式小高层和5+1景观花园洋房，多元建筑格局。户型均为舒适型大户，面积约分布在130m2—260m2之间。板式结构，一梯两户，户户配有大幅落地飘窗，大尺度观景露台，明厨明卫，通风采光，主力户型引入顶跃大型屋顶花园、空中花园、入户花园的观景设计，全面提升工程的居住品质。

园林：社区园林景观环境的打造与棠湖公园风景相映衬，其营造出来的景观和环境充满了典雅、灵动及浑然天成的韵味。社区内亭台门廊、生态乔木、灵动水景，处处表达人对公园生活生生不息的向往。其设计精髓真正做到了“家中有花园，院外有公园〞。

配套：工程的城心地位，承接城脉、文脉、交脉，涵盖景观、风水、人流动向，为双流当之无愧的珍藏型龙脉之地。周边生活配套成熟完善，休闲〔棠湖公园〕购物〔好又多超市〕医疗〔第一人民医院〕教育〔棠湖中学〕一应俱全，而规划中的大型仿古情景式消费街区——印象唐人街，也为工程凭添一道财富景观;小结;Ⅱ对本工程的研究;〔一〕工程目前存在的问题;〔二〕工程综合分析;优势及借鉴点;小区规模相对较大;户型设计好，比较实用;缺点及警醒点;广告筹划需要专业素质人员；

广告筹划时机掌握，持续性推广；

周边县城和乡镇推广力度有限，会造成销售周期过长；

警醒点：高素质的广告筹划人员可以准确掌握市场变化，反响市场信息，同时做出明确的广告应对措施和市场方案，以此缩短销售周期，迅速实现资金回笼。;工程应由销售公司专业销售人员来销售；

非销售公司专业人员形象影响工程品牌形象；

削弱购房者购房信心；

警醒点：高素质的销售人员可以大幅度提升开发公司与楼盘形象，同时提高购房者的购置信心，促进销售进度，完成资金的快速回笼。;优势因素(Strengths)

S1:本项目是全产权式商品房;

S2:区域目前开发楼盘较多,已形成区域规模化;

S3:项目交通方便,离航空港及双流县城相对较近;

S4:项目户型设计合理，能满足不同客户群的需求；

S5：项目位于区域内良好的地理位置，紧邻的主干道路宽敞。

对策：充分利用和发挥自身优势，形成市场热点;〔三〕工程定位;产品定位;形象定位;;我们以无可争议的实用户型赢得市场的关注。

我们以“大景观的小户型〞树立工程在实用主义中的独特优势。

我们以超炫的时尚外观和独有的雅致空间、风情寓所树立独特精品优质形象。

我们以在产品创新上复合当前最被市场关注的元素，如空中错层观景阳台等，拉升市场对小户住宅升级版的预期。

我们以纯粹的社区形象出击市场，以大规模冲击当前需求量最为实用的两房大市场，从而确立工程独特的个性化气质。;广告语建议：

首席实用主义风气住区

生活如诗流淌......

不必刻意模仿，因为已在美洲

一切以实用的名义尽情享受......

空间不是对人的禁锢而是对生活

的眷顾

建筑

以其独有的语言传承时光的流韵

亚热带园林

创造美洲人文与蛟龙工业的和谐共融;亚热带园林景观;价格定位;根据工程周边的调查研究后，无论选择什么样的定价方式，选择什么样的楼盘作为比较，用工程评估均价定价方法计算出来的价格都集中在2670元/㎡左右，销售速度在月均在38套左右；采用销售周期比照权重来计算，楼盘的实际销售价格来衡定可制定到2690元/㎡左右，销售速度为月均32套左右。

从整个市场来看，定价在2700元/㎡以上的楼盘，客户对噪音，景观资源以及容积率的要求都比较高，工程受工业港环境的影响，噪音比较大，与周边楼