写字楼项目营销策划方案.pptxVIP

营销策划方案;;主要经济技术指标;项目现状;;1.2劣势分析（W）;项目SWOT分析;PART-2问题及目标界定;;我们的目标保证是;;合理规划设计本项目的产品，做出自己的特色，突现差异化;【服务】

;PART-3市场环境及竞争;;数据来源：郑州市统计年鉴;GDP增速与房地产发展关系;房地产市场各发展阶段特征分析：;三产分布比例—

第三产业结构及增长比较稳定，变化较小

;第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平;;国;特征一:郑州市商品房供应量继续上升

五月，郑州市商品房批准预售100.5万㎡，本月环比增长12.6%，同比增长267%，与上月对比没有太大的波动，从五月份预售情况来看，郑州市区开发商由于自身资金的状况良好，对房地产市场调控新政的应对还没有做好准备。

五月份各区域供应量中，中原区和郑东新区分别占到了27.4%、22%。;;;房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%的速度迅速增长;;楼盘名称;;按照物业档次、目前售价/租金将板块分级;金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。;项目名称;项目名称;项目名称;郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区;;CBD各发展阶段客户分布特征

高比例投资客——中型服务性企业——500强实业型企业;郑东新区CBD已形成规模效应，提升市场信心;项目名称;项目名称;西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。;项目名称;项目名称;竞争环境分析;;;温哥华大厦;汇智大厦;温哥华大厦;千玺广场;建业总部港;曼哈顿广场;凤凰城写字楼;区域;PART-4项目客户思考;【核心卖点分析】;;;大规模跨国公司客户;;临近区域

在金水区办公的公司，想迁往郑东，购买办公场所;问卷调查样本：选取金水区、郑东新区内代表性写字楼客户;客户购买需求分析;表4：购买总价;;客户购买需求分析;;客户购买需求分析;;客户群;PART-5项目整体定位;;;各种物业类型具体排部示意;;商业产品建议：

建议本项目商业裙楼主要以大型餐饮为主??一楼外街面以高档烟酒、快餐为主，二楼大型知名餐饮，三楼可自持，可做写字楼的配套设施，例如商务会所+会议室;通过客户需求强化设计要点;玻璃幕墙

考虑因素：

玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。

建议要点：

采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；

玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；

幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。

;车行大堂：

考虑因素：

CBD甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。

建议要点：

车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；

车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；;广州中泰国际广场车行大堂设计;简约大气的电梯间

——延续物业统一设计风格;国际品牌标志、国内品牌价格

——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯;;市场主流商务电梯产品指标参考;参考建议（装修成本约4万元/梯）：

轿厢尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米。

轿顶:镜面不锈钢框架,水晶条,中间亚克力弓型板

轿壁:三侧镜面横蚀刻

扶手:三面双管不锈钢扶手

踢脚线:发纹不锈钢

轿底:2mm厚PVC仿大理石地板;为适应现代企业（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求，建议部分楼层设置24小时独立网络机房空调（企业的网络机房通常需24小时运转；

因此必须配备24小时空调避免设备过热受损），成为吸引大客户的特色卖点；

网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外机附近。;根据客户需求分而治之

——选择按电费计量的变频VRV空调;高性价比创新建材，降低双方营运成本

——选择价廉物美的网络地板;广州发展中心大厦网络地台设计;容易忽略的甲级写字楼细节

——卫生间细节之处体现品质高低;细节决定甲级形象

——国际化的公共导视系统;建议要点：：

会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。

服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。;PART-6项目总体运营策略;资产精装修

拒绝投机，通过设定持有人的准入条件并统一出租平台而使资产获得稳定回报;资产精装修;案例借鉴;;