2025年大学试题(财经商贸)-不动产评估考试近5年真题集锦（频考类试题）带答案.docx

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2025年大学试题(财经商贸)-不动产评估考试近5年真题集锦（频考类试题）带答案

第I卷

一.参考题库(共80题)

1.某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

2.从估价目的和估价结果的形式看，市场比较法除了可以用于评估不动产价格外，还可以用于评估不动产的租金，也可应用于其它方法中有关参数的求取。

3.成本法所采用的“成本”是具有特定含义的成本。具体表现为：（）。

A、是一种经济成本

B、是估价时点的价格

C、是指开发商所付出的成本

D、是消费者的成本

E、是实际成本

4.（）是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A、假设开发法

B、市场比较法

C、成本法

D、收益法

5.房地产估价规范要求市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。

6.简述收益法的特点是？

7.收益法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。

8.影响不动产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性和一般性影响的因素，包括社会因素、经济因素和制度因素。

9.某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m2，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。

10.旧有不动产公式是？

11.新建不动产的公式是？

12.某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）

13.有一不动产，未来第一年的纯收益为16万元，预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，该类不动产的收益率为9%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，土地使用权年限为50年，已经使用了5年，则该宗不动产的收益价格为：（）

A、216.08万元

B、217.04万元

C、218.04万元

D、219.08万元

14.估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、实物和权益状况、分析影响估价对象价值的各种因素、说明估价的思路和采用的方法及其理由、说明估价的测算过程，参数选择以及（）。

A、估价原则

B、估价方法

C、估价人员

D、估价结果及其确定的理由

15.不动产是事物与权益的结合。其中不动产实物包括（）

A、土地

B、建筑物

C、其他附着物

D、土地和建筑物组成的整体

E、机器设备

16.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。

17.简述不动产估价范围？

18.运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。

19.简述成本法的含义是什么？

20.简述不动产估价的个别因素？

21.（）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格?进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。

A、市场比较法

B