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产权式商铺的四大管理难点和重点

来源：现代物业杂志社文章作者：文/陈加国

产权式商铺的四大管理难点和重点

文/陈加国

产权式商铺的四大管理难点和重点

一铺旺三代”让众多投资者看好产权式商铺投资的高回报并倾囊抢购，

然而后期资产运营过程中诸多的开发遗留问题却成了物业管理的拦路虎”。

产权式商铺作为一种特定历史条件下的物业，在各开发单位一铺旺三代”

概念的大力宣扬下，让众多投资者看好商铺投资的高回报，诱于先售后租、售

后包租”，倾囊抢购。然而经营不善造成承诺的投资回报不能兑现，同时产权式

商铺开发中遗留的大量工程、配套管理问题，亦成为后续物业管理的拦路虎二

我们管理的购物中心坐落于南京仙林高校城CBI）规划区，项目总建筑面积

2.9万平方米，为单体商业垂直框架结构地（上四层地下两层），集购物、餐饮、

休闲、消遣为一体，现已成为向当地大专院校师生及居民供应一站式消费”的

最佳场所。但经过多年的运营，遇到四个管理难点：

经营业态与动态变更之冲突难以协调

仝部产权式商铺在销售之前都要进行业态定位，例如一楼是品牌服装，二楼

是小家电，三楼是网吧、电玩等。然而市场却是无情的，一切的经营业态定位都

必须要经过市场的检验，在肯定时间的市场运营之后，一些经营不甚志向的店铺

怎么办？只有经营转向，大家的眼睛都瞄上本物业中赚钱的行当。前期业态定位

的意识早已抛到九霄云外去了，服装店可能变成了甜饼屋，也可能成为了美发店,

小家电可能变更为大型中式餐饮。这种变更干脆影响了据业态定位经营的其他

业主环境，由此带来的一系列相邻权的冲突难以办调。物业管理有权禁止他经营

转型吗？无权。强行让其遵守业态规划造成的经营后果物业管理企业能担当吗？

还是不能。产权是私权，业主有处置权。

业态的变更也引发了前期的工程配套问题，比如大家一窝蜂上网吧项目时才

发觉按规划要求建设的变电所容量不够了。纷纷要求物业管理公司解决，当大家

再次转型不做网吧时变电所又出现配电容量过大、空载奢侈的现象。非规划区域

改作中餐后又会出现没有上下水、油烟扰民、后场污染环境的弊端。

营销企划难以统一

作为一个整体的商业项目，整体对消费群体的行销企划工作是不行缺少的。

任何一项营销活动的目的是为了将商家、消费者、商业项目三个方面联系在一起

的一个整体互动。我们曾经举办过一次三对三篮球赛，全部商户均可以以供应奖

品的形式参加活动，对外则是以购物中心的名义进行宣扬，这样的话，既可以考

虑到了项目的整体利益，同时对于各经营户也进行了宣扬。

但大多数状况是有许多小业主会认为和自己有关系的就参加，与己无关的就

干预。例如：我们管理公司为吸引人气而搞的一次促销特卖会，却因为小业主们

认为同他们抢生意而扰乱活动的事务。

总而言之，以购物中心的名义营销企划方案众口难调，难能让每一位业主满

足C造成业主触缴纳企划推介费用，认为自己没有受益。而管理公司感到每次

的营销活动是吃力不讨好的行为，久而久之而不愿主动参加，形成恶性循环。

管理经费不足难以持续

目前产权式商业地产的物业管理费用仅仅比小区物业管理费用稍高一些，而

物业管理公司须要担当的运营成本和管理风险是不相对等的，大部分管理公司是

在开发商的持续输血中坚持的，但开发单位不行能无休止地接着输血。它在管理

费用方面的补贴是因为其对业主收益回报的承诺，它必需确保市场有物业管理公

司的管理才有可能持续经营下去。一旦它的责任完成后，物业管理公司该如何面

对呢？为此物业管理公司常常在不影响其他业主经营的前提下将部分公共区域

用于商业出租，