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地产项目投拓财务手册
目录
一、直接开发用地拿地渠道的财务关注点
二、储备用她拿地渠道的财务关注点
三、交易式环节的财务关注点
四、投资测算环节的财务重点
五、交易谈判环节的财务重点
六、尽职调查环节的财务重点
七、协议签订及交接环节的财务重点
直接开发用地拿地渠道的财务关注点
一、一级土地（出让方式）
1、土地出让方：政府土地储备中心
2、行为性质：国家让渡土地使用权
3、财务关注点：不属增值税应税范围，由土储中心开具土
地出让的财政票据，财务测算中按成交/1.09*9%（因销售不动
产增值税有变动，以交楼时间段税率为准）计算可抵扣销项税
额，契税按成交价计算（成交价不含增值税，不价税分离还原），
销项税额抵扣需按收楼地上计容面积计算抵扣。
二、二级土地（村集体土地转让）
1、操作方式：政府前期征收集体用地中，除给予村民货币
补偿外，还有一定留用地指标，一般为征用土地15%内。村集
体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），并采取定
向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地（补交出让金及
税费一般为挂账支付，税率约为土地招拍挂转让价格的20%左
右，由竞得人支付后再交纳），村集体在政府公共资源交易平台
以招拍挂方式转让该国有建设用地。
2、操作流程：
a、国家征用集体用地一b、村集体获得一定比例国有划拨
留用地指标一c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂）
一d、挂牌的国有划拨用地成交一e、村集体收到成交价款后申
请国有划拨用地变成国有出让用地一f、村集体支付定向出让的
土地出让金及税费一g、将国有出让用地转让给竞得人
3、财务关注点
a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票，一般为
税局门前代开。
b、开票税率：村委会一般为小规纳税人，增值税开票税
率为3%,进项税额可一次性抵扣，顺德区域该式土地转让的
土增税采用5.5%核定征收，企业所得税一般采用2%征收率核定。
三、二级土地在（建工程转让）
1、强制性规定：《城市房地产管理法》第三十九条规定出
让的国有用地，属于建设项目的，建设规低于25%的不允许
转让，达到25%可转让。
2、转让实质：属于在建工程转让
3、财务关注点:
a、入账票据：该行为属不动产转让，由转让方开具销售不
动产的专用发票，适用税率分9%（营改增后获取施工
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