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BGY地产公司普洱大昆曼项目开发可行性研究与市场评估

内容摘要

房地产开发项目是一个投资量大，关乎国计民生的行业之一，对房地产项目的开发进行可行性研究分析，是关键环节之一。本论文是通过一个知名房地产的普洱项目为具体案例，对开发项目的可行性进行分析，通过对投资环境、市场分析、供求关系分析、项目STP策划、项目规划设计、项目投资收入估算与资金筹措、项目财务评价以及项目实施过程中可能出现的不确定性因素等方面的论述，得出该项目的可行性结论，并对存在的问题提出相关建议，为企业投资决策和今后的房地产项目实施提供有利依据。

关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价

目录

TOC\o1-3\h\z\u内容摘要 1

引言 4

1项目概况 5

1.1房地产开发项目基本情况 5

1.2房地产开发企业基本情况 6

2项目投资环境分析 6

2.1自然地理环境 6

2.2经济环境 7

2.3政策环境 8

2.4社会环境 9

3市场供给与需求分析 10

3.1市场供给分析 10

3.2市场需求分析 11

3.3市场供求关系预测 12

4项目STP策划 14

4.1市场细分 14

4.2目标市场选择 15

4.3市场定位 16

4.3.1项目档次定位 17

4.3.2项目主题定位 17

4.3.3项目功能定位 18

4.3.4项目产品定位 18

5项目规划设计 18

5.1项目设计方案 18

5.2项目总平面布置 19

6项目建设进度安排 21

7项目投资收入估算与资金筹措 22

7.1项目投资估算与资金使用计划 22

7.2项目收入估算与资金筹措 23

8项目财务评价 24

8.1项目盈利能力评价 24

8.2项目清偿能力评价 25

8.3项目资金平衡能力评价 25

9项目不确定性分析 26

9.1保本点分析 26

9.2敏感性分析 26

10结论与建议 27

10.1项目可行性分析结论 27

10.2项目操作建议 27

参考文献 28

引言

普洱市，位于中国云南省西南部，辖1区9县，总面积44221平方公里，是云南省面积最大的一个地区。2019年普洱市房地产销售额45.47亿，该开发商销售额12亿，市场占有率26.39%。2020年1-10月普洱市销售额24.89亿，该开发商销售额8.82亿，市场占有率35.44%。但其其他三个项目将分别在2020年与2022年清盘，急需补充货量，本论文中论述的普洱大昆曼项目是某知名房地产开发商在普洱的第四个项目，此项目将于2020年12月2日进行拍卖，该房地产开发商势在必得。

随着国家的宏观调控越发严格，房地产市场也将回归至理性逻辑上来，但市场竞争也面临激烈程度，所以房地产项目投资必须加强对前期决策的可行性研究，使决策具有科学性和客观性，从而减少投资决策的失误，提高投资项目的经济效益。本论文依据房地产开发及经济相关分析理论，对此项目开展多方位多角度充分研究性分析，项目投资环境分析主要从自然地理环境、经济环境、政策环境及社会环境进行分析，对环境的优劣性进行探讨；并对普洱市当地供给与需求进行分析，探讨市场去化情况与价格变化对需求的影响，预测当地的市场供求关系。通过市场细分结合产品特点明确了目标人群，并对项目档次定位、主题定位、功能定位与产品定位进行分析。从项目整体规划与项目建设进度安排论证施工建设的可行性，分析了该项目的投资估算与资金筹措，最后对其作了财务评价与不确定性分析，其中不确定性分析则从风险角度来评价投资项目，主要有盈亏平衡分析、敏感性分析。

最终得出此开发商开发此项目符合其自身资源优势和开发能力,并在项目去化销售以及成本优化等方面给出一定建议：1.做好资源统筹与共享，善于利用目前一城多盘的效益；2.充分调动客户“以老带薪”，形成当地品牌效应；3.做好充分调研，小步快跑，做好产品调整与价格适配等。

1项目概况

1.1房地产开发项目基本情况

普洱大昆曼项目位于普洱市思茅区普洱大道与曙光路交叉口，紧邻普洱此开发商项目、较普洱此开发商项目离老城区更近，地块周围均为成熟道路、展示面较好（如图1所示）。紧邻南部商圈雅米汇商场，距离最好小学1.4km,距离普洱客运站0.5km，距思茅机场5.3km。项目所属板块属于思茅区南部新城，周围居住环境较好、居住便利，受当地富人认可。