产业地产联动实体经济.pdf

产业地产：联动实体经济

2013年11月28日中国房地产报

对于在调控的寒冬和市场的热情之间彷徨求索的中国房地

产行业而言，简单而相对独立的传统住宅地产生意正变得越来越

难做。地价飙升和付款条件的收紧、级差地租空间的窄化，加上

宏观政策对销售的严格控制，让原来稳赚不赔的生意，成为了要

求以高周转、高去化率拉低单位利润的高门槛博弈。

几乎所有人都已经意识到，抱持传统玩法的地产大佬至今还

能够笑傲江湖，其核心前提是至今没有完全谢幕的“牛市”。而

现在，这个牛市已经是实体经济“熊”而房地产“牛”的不均衡

的结构性牛市，注定时日无多。

不管从地价和房价上涨幅度的明显差异、从开发商普遍存在

的高资金杠杆，还是从前途莫测的调控政策和外部市场变化的角

度看，市场一旦发生周期性逆转，中国大部分以传统住宅开发为

主，缺乏稳定租金收入或其他收入的开发商，都没有承受的能力，

所有的利好立时就会变成负担和毒药。

刚刚闭幕的十八届三中全会，为中国下一阶段的改革和发展

提出了更具体的目标，指出了更明确的方向。尤为重要的是，人

们比以往更深切地意识到，中国所面临的结构性调整，是全国上

下各个层面、各个行业联动的一盘大棋。

在产能过剩、发展不均衡、过于依赖投资等传统粗放式经济

增长模式走投无路之时，中央已经决心，即便遭受摩擦和阵痛，

也要力推经济转型。而能够承载实体经济、推动创新发展、促进

税收就业以及完善新型城镇建设结合的产业地产，无疑将成为未

来中国房地产行业非常重要的一个模块。

而产业地产盈利模式的多元化和对产业链的整合和延伸能

力，更将为房企开拓具有可持续性和可复制性的利润增长点。

助力新城镇化

在之前的一波城镇化热潮当中，部分地方政府不顾资源禀赋

和城市发展潜力，强推新城新区，留下的“鬼城”和“空城”让

人们对城镇化的前景充满担忧。实际上，许多地方政府和企业都

已经意识到，没有产业作支撑的新城和新区永远无法真正起到人

口聚集、焕发经济活力的效应。

而“宜工、宜商、宜居”的产业新城，不仅能够有效地缓解

人口、交通、资源、环境方面的压力，也更有利于土地的集约化

利用和产业的集群式发展，促进第三产业和区域的均衡发展，使

城镇化变得更富有活力和动力。

组团式发展的产业新城，作为工业化、城市化和农业现代化

协调发展的新兴载体，在未来必将成为中国城镇化的一个重要路

径。

而在中国沿海产业大升级和大转移的背景下，中部崛起和

西部开发又一次面临着难逢良机。对于这些相对落后的地区，如

何实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡统筹”是一个相

当有益的探索，众多产业地产商也应该抓住这一重要机遇，借此

实现新的规模扩张和模式突破。

服务实体经济

产业地产不依靠出售房产快速回笼资金，需要在园区的经

营中与企业共同成长，因此从根本上就与实体经济有着天然的联

系。联动集团副总裁王东升曾经直言，近几年的房地产调控对产

业地产影响甚微，但2012年很多中小企业遭遇低潮、实体经济

陷入困境，产业地产却顿生唇亡齿寒之虞。而如今政府对重振实

体经济的重视，必将为产业地产带来新一波发展机遇。

产业地产对实体经济促进首先表现在，通过产业园区可以实

现大批企业的集聚，形成的企业群体有利于实现企业资源互补或

共享、实现相关产业的企业横向协作、上下游企业形成产业链，

不论对于中小企业的孵化，还是大企业的升级，都有促进作用。

不仅如此，目前一线的产业地产商，更已经无一例外地将园

区提供的配套服务提升到前所未有的高度。园区在研发、展示、

物流、培训等方面提供的平台都能为企业的发展起到助推作用，

尤其是产业园区对中小企业的融资辅导、融资代理、融资担保以

及融资租赁服务，可以很好地帮助初创企业熨平现金流周期风

险，渡过成长初期危机。对于金融渠道畅通、实力超群的产业地

产商而言，这不仅大大增强了客户粘性，也能够开辟一个新的稳

定的利润来源。

产业地产2.0

在互联网改变人们行为模式和生活方式的背景下，“用互联

网的方式思考”、改造传统产业，已经成为所有企业都不得不面

对的宏大命题。而对与实体经济联系密切的产业地产而言，电商

和“互联网思维”带来的冲击同样是未来一段时间难以忽视的新

趋势。

电商崛起对产业地产最直接的影响是物流地产的蓬勃发

展。阿里巴巴、京东、亚马逊、当当等电商巨头都在近年内纷纷

跨足