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东阿HX如意苑房地产开发项目可行性研究与分析

内容摘要

房地产项目具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征.其成功的关键取决于决策的正确与否。项目决策的依据是根据可行性研究理论对项目进行科学的分析与预测。因此，必须重视和加强房地产项目可行性研究。本文通过理论结合实际的研究.说明了房地产项目可行性研究的一般流程，它能够帮助我们在房地产开发过程中避免决策的盲目性，做到项目定位清晰、技术安排合理、资金预算准确.加快企业资金利用。本文对于指导HX如意苑项目的开发具有重要的实践意义，对其他房地产开发商开发项目时也具有一定的参考意义。

关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价

目录

TOC\o1-3\h\z\u东阿HX如意苑房地产开发项目可行性研究与分析 1

内容摘要 1

引言 4

1项目概况 6

1.1房地产开发项目基本情况 6

1.2项目建设条件 6

2项目投资环境分析 8

2.1自然地理环境 8

2.2经济环境 8

2.3政策环境 9

2.4社会环境 10

3市场供给与需求分析 10

3.1市场供给分析 10

3.2市场需求分析 12

3.3市场供求关系预测 14

4项目STP策划 15

4.1市场细分 15

4.2目标市场选择 16

4.3市场定位 17

4.3.1项目档次定位 17

4.3.2项目主题定位 17

4.3.3项目功能定位 17

4.3.4项目产品定位 17

5项目规划设计 19

5.1项目设计方案 19

5.2项目总平面布置 20

6项目建设进度安排 21

7项目投资收入估算与资金筹措 22

7.1项目投资估算与资金使用计划 22

7.2项目收入估算与资金筹措 23

8项目财务评价 24

9项目不确定性分析 26

9.1临界点分析 26

9.2敏感性分析 26

10结论与建议 27

引言

近年来，我国房地产业发展非常快速，在国民经济发展中发挥的作用也越来越大，已经成为国民经济发展的支柱产业。房地产业对拉动内需和培育新的经济增长点都有着突出的贡献。中国科学院金融研究所吴忠群在《房地产投资现状》文章在提出:我国房地产开发投资从93年到03年，从一开始的1937.5亿元，增长到10106.1亿元，短短的十年时间增长了4.2倍，远远超过了同期GDP的增长速度。在新一轮的经济增长中，房地产业占非常显赫的地位，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业。

2011年为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续深化和升级。为进一步抑制商品房需求，经济、行政手段并用;将近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标;上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整;货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。

由于房地产项目具有的高风险、高投入、高收益的特点，为规避风险，提高收益，在项目投资前期进行的项目可行性研究，已成为房地产开发项目所必须的核心工作，可行性研究和评估情况成为项目成败的首要条件。本文运用可行性研究的相关理论，以HX如意苑项目为对象，通过定性和定量地分析，该项目的投资价值，为HX如意苑项目的合理开发提供根据，为本公司的决策层的投资决策提供参考。

我国房地产行业丰厚的利润回报，以及我国房地产巨大的市场潜力，吸引众多投资者纷纷的进军房地产行业。但是要看到的是本行业的高回报是与其高风险相伴随的，投资者在房地产投入巨量资金，获取超额回报的同时，也面临着巨大的风险。2011年以来由于国家宏观经济政策的影响，房地产市场的持续低迷，在某种程度上正是由于一些房地产开发商不做调查研究，盲目投资造成的，导致大量资金积压和房屋闲置的现象。

通过这一现象所反映出来的普遍问题，与我国之前房地产业的蓬勃发展相比较，房地产可行性研究却发展极其缓慢。一些开发商没有进行房地产可行性研究就盲目进行投资，还有一些开发商虽然想做好房地产可行性研究，但由于缺少本专业人才或者经验不足、房地产市场信息不全等，使可行性研究不是很系统化。随着房地产市场的成熟，靠投机等手段获取暴利的时代已经不复存在。现在，房地产项目的成功与否，越来越多的依赖于房地产项目的预可行性研究。因此，加强我国的房地产投资建设的可行性研究，发展和丰富可行性研究方法和理论的具有重大意义。

在本文中系统的运用了市场营销、经济学、建筑工程学、决策科学和其他学科的知识，