前期物业服务管理实战篇.ppt

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假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某工程

磨刀不误砍材工

前人植树，后人乘凉;接管新盘

你最需要掌握的是什么？;;前期物业效劳

;前期物业效劳包含哪些阶段？;新工程总体流程图;什么叫前期介入;新工程总体流程图;第一阶段：规划设计阶段;;焦点一：安防系统;物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期本钱低

——围墙：围栏比照表示意

——防爬刺〔网〕：围墙、采光井、燃气管箱等

——出入口

——组团封闭

技防设施——分布合理，非多多益善

关键镜头确实定

人防优化、沙盘推演;采光井等重要部位安装防爬设施;防爬刺设置;;;;;大堂\单元玻璃门地弹簧

前期是90度限位,经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大平安隐患;后期改为无限位地弹簧;;焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施

大门的设置考虑本钱

停车场的集中分布

标识问题

顶峰期车辆流量

开放式小区车辆的控制;;;焦点六物业管理用房;管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题

——确保入住后工作正常开展；

管理用房布局：“前店后厂〞，“一站式效劳〞，集中式分布

员工宿舍——难！痛苦!影响大！

】解决方法：

——通过管理用房充裕解决；

——会所与管理用房对调解决；

——架空层解决，注意通风问题、产权纠纷及业主感受

——地产提供商业用房解决

——直接建一栋综合楼，最正确方案但实现很难〔荣和山水美地工程〕;焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间

焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统

;;;;;;;;;;;;新工程总体流程图;第二阶段：营销支持筹划;筹划模式时，要考虑工程定位，并与营销筹划相结合，并可作为卖点

工程规划定位

工程环境特点

客户群体特征与效劳需求;模式设计;模式设计;荔景大厦酒店式效劳模式;原因;销售支持与销售承诺标准;与客户相关文本的制定;;前期物业管理合同;前期物业管理合同;业??临时公约;新工程总体流程图;第三阶段：开工建设至工程开盘;

遵循经营市场化

委托关系契约化

业务关系制度化

;地产;与地产关系的理顺;开盘准备;;;工程施工跟进;接管验收;细部检查;入伙前模拟接管验收的重要性;接管验收常见问题及对策;接管验收常见问题及对策;;;

废弃水箱的处理？

水箱的水位报警？

积水池的水位报警？

水泵房有被淹的可能是常识，但配电房是需要有防止进水的，存在被淹的隐患向地产提出过吗？

排污管网管径，只有50mm？

;新工程总体流程图;第四阶段：效劳中心成立至交付;入住前工作方案;人员招聘：;;对招聘的认识;人员培训：;后勤管理及物资装备;公共关系建立;管理系统建设;管理事务;类别;由于地产整改时间的拖延，留给物业进行开荒的时间由原定的20天变10天，且此期间地产仍要进行零星的整改作业；

物业员工在你们的亲自带着下，付出极大的努力，有些员工甚甚至48小时未合眼，终于在入伙前3天完成了初步的开荒工作；

但是由于和施工单位交叉作业的问题，许多已完成开荒的住宅，不得不进行第二次开荒作业；

在管理人员进行的随机抽查中，10户中有两户受到施工人员污染，其中有一户内的马桶中甚至发现了大便！

此时离入住仅有两天的时间了；;对策;客户关系;;客户关系;入住组织;物业管理方案

前期介入

效劳筹备

入住准备

;物业管理方案

前期介入

效劳筹备

入住准备

;需考虑问题：;流程;;业主收房验收本卷须知;新工程总体流程图;第五阶段：交付使用半年内;非住宅物业：商业街管理;非住宅物业：商业街管理;非住宅物业：商业街管理;非住宅物业：商业街管理;非住宅物业：学校幼儿园;