武汉极地海洋世界项目形象定位与营销策略提报.ppt

我把海洋献给你！;中国·湖北

自古人杰地灵群雄逐鹿之地;;;;;目录〔Contents〕：;旅游地产模式解析与借鉴;无论海昌之星先开住宅还是先开旅游，不可否认，海昌之星终究还是一个旅游主题式复合地产，让我们从旅游地产入手，挑选华侨城和青城山。;武汉海昌极地海洋世界工程与华侨城工程拥有相同的维度，我们尝试从同类型地产“华侨城〞里寻找答案。;旅游地产模式解析与借鉴;开发流程与收益关系;主题公园;主题公园;主题公园;;住宅;;成都华侨城：;迄今为止，华侨城累计了长达20年的旅游运作经验与十多年的住宅开发经验。华侨城模式品牌高度到达无人不知，无人不晓的程度，华侨城旅游产品与住宅产品得到认可与追捧。;旅游地产模式解析与借鉴;;青岛极地海洋世界于2007年9月荣膺国家级4A旅游景区称号，是迄今为止山东省最大的旅游工程，也是青岛迎接2021奥运会的七大旅游工程之一。;成都极地海洋世界完全建成后将成为城南首席复合商业中心，年接待游客量预计可达300万人次以上，辐射川、渝、云、贵、陕、藏等西南地区各省市，奠定了长期而稳固的旅游消费客源。;结论一;旅游地产模式解析与借鉴;;海昌之星存在的课题;工程位于常青、后湖、金银湖、盘龙城四大楼市板块的结合部位。;M1;海昌之星存在的课题;新一轮调控将对房地产市场产生深远影响—专业、深刻;;市场判断

判断一：就反响而言；本轮调控，市场开展的量价表现将会经过三个阶段

鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供给缺乏以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。

第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；

第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；

第三阶段，将会是在第二阶段根底上市场有所回转。

需要说明的是，本轮调控我们认为是保护型调控，至少会持续六个月，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。;;;市场判断

判断四：就后续供给而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2021年上半年

从三种供给情况来看，可售面积目前并不???裕，新开工面积及在建面积那么普遍成倍加大，这点从年初众多上市企业的年报中查阅即可看出，另一方面2021年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的催促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2021年上半年将会是集中的上市供给期，压力会比较大。;二环以内：市场供不应求特征明显，后续供给缺乏，现有供给土地以旧城改造和城中村改造土地为主，有刚性需求支撑。在调整期间将主要表现为短时成交量的减少，以及价格的微调，并首先触低回暖。〔我们预计调整期为6-8个月〕

二三环及三外环：后续商品房放量供给的二三环和三外环将率先调整，在成交量大幅缩水之后，将率先降价调整，后续调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。〔我们预计调整期在10-11个月〕;工程开盘〔10年1月〕时间正处于市场调整后的量价齐跌阶段且供给量较大。;海昌之星存在的课题;倾听最真实的声音——?海昌之星客户调研?;;海昌品牌认知度;Sectionheader;海昌品牌认知度;海昌品牌认知度;;海昌之星存在的课题;我们的营销瓶颈：

模式脱节后选择海昌之星的客户在哪？;;住宅先，旅游主题公园后的销售模式，在没有品牌的前提下，我们找不到可借鉴的模式。

直接导致的可能会发生的销售问题：

去化速度慢

很难在溢价上突围

很容易与周边竞品胶着。;海昌武汉工程自身资源的解读;住宅面积：约58万平米;海昌武汉工程自身资源的解读;中国最大之一;海昌武汉工程自身资源的解读;融旅游、商业、住宅等集为一体;海昌武汉工程自身资源的解读;;海昌武汉工程自身资源的解读;三面临湖，景观资源丰富;户型可选择性强，客户覆盖面广。;属于政府重点规划的生态新城，宜居价值高，升值空间大;从上可以得出，

海洋馆

海昌的品牌效应

是我们在区域内，甚至是武汉都是独有的，以上两点将是我们工程的核心优势，也是我们工程一期的立身之本。;工程整体运营思路;;;工程整体运营思路;定义武汉城市名片;工程整体运营思路;打造海昌模式品牌追随者;客户描述;客群细分：按总价圈定人群〔价格测定见第六局部〕;客群区域分布

工程周边区域将是客群主力分布区域，随着总价梯队的上升客群分布区域会有所延伸。

泛区域：汉口片区

核心区域：江汉区、江岸区、长青片区。

补充区域：硚口区、古田区、东西湖、盘龙城。

游离区域：其他区域。;客群特征——领导者

年龄：35-55岁

职业特征：中型私营企业老板、国有企事业单位高管、政府部门官员。

人群特征：有较为传统的思想和理性分析能力，善于发现新生事物价值，有固定的社会交往圈层，受圈内朋友的影