房地产开发与经营.pptxVIP

1房地产开发与经营芦金锋

2房地产开发项目实例

学习本课程的目的01站在房地产开发企业的角度，了解房地产开发与经营全过程及其具体操作方法；02以房地产开发项目为节点，了解政府对房地产开发项目的控制过程。03

本课程的主要内容房地产开发与经营概述房地产开发项目的审批房地产开发项目用地的获取房地产开发项目可行性研究房地产开发项目策划12

5第一章房地产开发与经营概述

本章主要内容：房地产开发与经营的涵义与特点房地产开发的程序房地产开发与经营模式房地产开发企业12

7第一节房地产开发与经营的涵义和特点

房地产开发与经营链条8拥有资金寻找投资机会发现投资机会（项目）论证、投资测算融资、置地规划、设计、建设、销售、售后服务回收资金房地产开发与经营实现资本增值非主营地产公司投资（要有开发许可）地产公司接受委托地产公司直接投资市场调查市场细分

一、房地产开发的涵义9房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1房地产开发是开发企业的经营管理活动。2房地产开发是城市规划的实施过程。3房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。4

房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用社会经济效益的活动。

二、房地产开发的特点11开发成本高，投资量大；

譬如：12发文编号批准日期报件单位项目名称用途土地座落用地总面积（平方米）土地出让金（万元）哈政土（松北）合供字【2011】62号2011.9.1黑龙江华盟房地产开发有限公司住宅、商服住宅、商服松北区世茂大道以南、规划21路以北、规划01路以东、规划02路以西地段96570.7631975土地费：3亿元建安工程费：10万平方米×2容积率×3000元/平方米=6亿元土地费+建安工程费=9亿元未含小区内基础设施配套费、市政配套费、融资成本、勘察及规划设计费、监理费以及其他开发建设收费。

二、房地产开发的特点13涉及面广，综合性强。04需求具有稳定性；03市场具有地区性和分散性；02开发建设期长，投资周转慢；01

三、房地产开发分类14按照开发项目所在的位置划分，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发；按照开发的规模划分，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发；按照开发项目的使用功能划分，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产等；12345按照开发的方式划分，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。按照开发的深度划分，可分为土地开发和房屋开发；

四、房地产经营的含义15房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。

五、房地产经营的主要内容16房地产开发与购置；房屋互换；房地产品的销售；房地产信托和咨询。

房地产开发过程中涉及的相关行为主体（以住宅为例）17开发商01金融机构02地方政府部门03勘查规划设计单位04承包商05材料设备供应商06购房者07监理单位08

18第二节房地产开发程序

典型房地产开发程序19普通商品住宅土地交易中心获取土地；城乡规划法第38条规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分；以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证；城乡规划法第40条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

经济适用房典型房地产开发程序20城乡规划法第36条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书；城乡规划法第37条规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的