北京北七家项目市场研究报告.ppt

北京北七家项目市场研究报告;［一］市场大势;;［市场存量大，去化仍面临巨大压力］

2008年以来受需求市场大幅下滑影响，市场存量去化受阻，可售量不断扩大，至2009年1月1日，北京市住宅可售量达到了1908万平方米的历史峰值，同比大幅增长了41.8%，达到历史峰值，至4月1日受市场回暖及新增供应量减少影响，存量有所下降，但仍达到了1772万平方米，去化仍面临巨大压力，详见下图：;［二］区域认知;1、区域现状;2、发展规划;【缓慢的市场导入期：刚性需求放缓，人口导入缓慢】

①08年至今市场大势回归理性，刚性需求入市谨慎，需求放缓

②北七家板块目前商品房在售项目只有望都新地，历年新建的商品房项目寥寥，区域人口导入缓慢，居住氛围不足;［区域属性］;［二］板块竞争分析;板块名称;北七家;各板块竞争描述;【回龙观板块客源分析】

外地来京工作人群的首次置业安家型客源为主，北部城区动拆迁客源居次，对总价敏感，不愿意过度远离原有的工作或生活圈;地理位置：昌平区回龙观体育公园北侧

建筑面积：24万平米

建筑类型：内廊点式高层

项目定位：纯粹的城市青年生活区

项目规划：13栋16-21层塔板楼共3967套

营销主题：30-90㎡城铁上游MINI不动产，青年人首选居住社区

销售价格：7600元/㎡;【天通苑板块客源分析】

天通苑板块随着这几年的发展，居住人口也日趋多元化，客源选择天通苑板块主要是注重区域发展前景，对捷运系统和其他城市生活配套有较强依赖性;地理位置：昌平区立水桥以北1.5公里

建筑面积：49万平米，含动迁房

建筑类型：板楼

项目定位：/

项目规划：天通苑共由五个园区组成，绿化率达36％，23000平方米的大型欧式中庭花园

营销主题：/

销售价格：7600元/㎡;【望京板块客源分析】

早期以折迁型客源为主，随着大规模商品房的开发建设以及市政配套和生活配套的成熟，大量人口的导入，已经形成了多元化的人口副城，外来安家型、本地升级型、分巢型客源成为主流;地理位置：朝阳区北五环与京承高速的交汇处东北侧

建筑面积：总体78万平米，商业12万平米，一期30万平米

建筑类型：板楼,多层,小高层

项目定位：打造???合城市中坚力量居住、审美及情感需要的国际化社区。

项目规划：引入中国传统建筑观念，使社区内部空间的构造趋向四合院式的建筑围合。项目一期由南往北，逐渐增高,最南侧是4层的花园洋房,中间是9层的公寓,西北侧是25-29层的高层薄板住宅。

营销主题：精品大盘

销售价格：花园洋房18000元,板楼14000元,塔楼13800元;【奥北板块客源分析】

区位与资源优势带来高端客源，其中以外来高端客源和本地中心城区外溢型、升级型客源为主;地理位置：朝阳区安外亚北3.5公里北苑

建筑面积：总体62万平米

建筑类型：

项目定位：城市精品小户型公寓

项目规划：媒体村总建筑面积约64万平米，其中媒体村公寓面积约40万平米，分南北两区，由14栋近百米高建筑、两栋11层小高板及裙房组成，是亚奥核心区罕见的大型综合居住项目。

营销主题：环境/地段/产品/配套

销售价格：13000元/㎡;板块;项目名称;板块;上述几个竞争案例的产品价值较多集中在配套、环境层面，对产品本身的打造只是简单的力求户型格局紧凑或南北通透，缺少对产品本身附加值的打造;东亚上北中心;［三］北七家板块分析;;地理位置：昌平区北七家镇立汤路

建筑面积：21万平米

建筑类型：多层

项目定位：奥运板块低密度白领生活之城

项目规划：三栋十五层板楼有三十余栋六层建筑，90平米以下户型占70％

营销主题：城外生活，享受低密度生活环境

销售价格：二居8600元，三居8900元;望都新地容积率1.5，分南区北区两期开发，除北区有三栋十五层板楼外，其余均为六层建筑，目前在售的为南区一至三期：;主力两居：89㎡;1、重点个案研究：望都新地;户型配比及去化情况：

2房2厅/主力面积89平米：总套数830套，已售561套，销售率68%

3房2厅/主力面积137-138平米：总套数96套，已售36套，销售率38％

1房1厅/主力面积68-73平米：总套数40套，已售36套，销售率90%;价格特点：

以累计成交均价计算，一房的主力总价在57-61万地之间，二房的主力

总价在75万左右，三房在115-166万元之间;类型;名佳花园;户型;3、区域别墅市场分析;【市场背景二：小面积别墅产品受追棒】

支撑第一季度北京别墅市场交易的以总价低于500万元以下的联排、双拼或者小独栋别墅产品为主，处于别墅类销售量前三名的分别是富力湾、富力丹麦小镇和尚东庭，详见下表：;3、区域别墅市场分析;项目名称;［四］项目地块分析;区域;城市;