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谢逸枫:资本金上调35%意味房价“拐点”

楼市调控升级预期加强房企资本金比例可能上调

提要:2009年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投

资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固

定资产投资项目资本金比例。2009年4月底，国务院常务会议讨论并

原则通过的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》已对此提出

要求，但对具体的调整比例并未公布。本次通知规定，各行业固定资产

投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低

资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、

铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航

运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾

肥除外)项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项

目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为

30%；其他项目的最低资本金比例为20%。本次调整自发布之日起正式

施行。

中国对资本金进行约束，始于1996年。是年，国务院公布的《关于

固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，根据不同行业和项目

的经济效益等因素，对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。从此，

固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也成为一种风险约束

机制。按照当时规定，交通运输、煤炭项目，资本金比例为35%及以上；

钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25%及以上；电力、机电、建材、

化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金

比例为20%及以上。

此制度运行八年之后，2004年在宏观经济过热背景下，出于宏观调

控的需要对上述政策进行微调，将钢铁项目资本金比例由25%及以上提

高到40%及以上；对水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项

目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2009年5月18日，国

家审计署公布了今年第三号审计结果公告，披露了2009年一季度政策

措施贯彻落实过程中存在的问题，其中最突出的，就是中央4万亿经济

刺激计划出台后地方配套资金不到位。根据其披露的数据，有的项目地

方配套资金到位率低至48%。

广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指表示，自2009年5月27日，

国务院将房地产项目资本金比例最低降至20%，意味着中国房产开发门

槛的下降和货币政策宽松化及针对解决减少因资金不足无法开工的问

题，果然2009年-2010年全国地王爆发和烂尾楼纷纷“复活”及银行放

贷达到近10万亿和7.95万亿，土地财政去年收入近3万亿。其实，这

就是房地产项目资本金的下降恶果。这政策是为解决地方投资配套资本

金不足的问题，由于资本金到位不足，很多银行的项目贷款无法跟进，

导致项目无法开工。

目的是防止因房企资金链破裂，城市出现大量的烂尾楼，而银行出

现死帐，威胁到国家金融机构安全。另外一方面是增加市场供应，抑制

房价上涨过快。可想而知，房地产项目资本金从35%下降到20%，多出

的10%资金，却被开发商用来疯狂抢土地的，成为制造地王和捂盘销售

及变相土地空置的祸根，融资宽松和地价上涨及项目开发门槛的下降，

导致房价一路上涨。

谢逸枫表示，为什么有人讲房地产暴利？为什么讲房地产项目资本

金可以破解房企资金链？一方面是目前国内房企基本是通过招拍挂方

式取得土地的，也是暴利产生的途径。比如土地挂牌价每亩为25万元，

每宗地60亩，90%都进行了房地产开发。按照每平方米售价在4000~5000

元之间，去年以来单价飙到1万元左右，最高的每平方米卖到1.3万元。

更有甚者，一些在四五年前拍卖下来的地块，到现在还没开盘，不用建

房卖房，光是地块就已成倍升值。另一方面，开发商所谓的利润率，是

以总利润除以总投资算出来的，容易麻痹外行人。

谢逸枫表示，其实，开发商的资金来源有多种渠道，一是自有资金，

二是施工单位垫资(这几乎成了行规，有些施工单位为了揽活干，甚至

垫资到楼盘封顶时)，三是购房者的首付和贷款，四是银行贷款(开发商

拿到开工证就可以项目向银行抵押贷款)。假如按照2009年5月27日

前的国家有关规定，开发商对项目投入的自有资本金达到35%的比例后，

就可向银行申请贷款。

谢逸枫表示，比如，开发某个楼盘需要1亿元，开发商自有资金3500

万元，其他的6500万元来自银行贷款，但这3500万元的自有资金包括

了施工单位垫资、购房者的款项（商品房预售款），并非全部是开发商

的。假若开发商只出1000万