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中国建设银行股份有限企业中山市分行等诉林东川等商品房预售协议纠纷案

广东省中山市中级人民法院

民事判决书

()中中法民一终字第161号

上诉人（原审第三人）:中国建设银行股份有限企业中山市分行。

法定代表人:张真理,行长。

委托代理人:郑祝远、丁金石,均系该企业职员。

被上诉人（原审原告）:林东川。

委托代理人:李建蓉,广东格林律师事务所律师。

委托代理人:彭书清,广东格林律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:中山市吉雅房地产开发有限企业。

法定代表人:张其。

委托代理人:张嘉慧。系中山市吉雅房地产开发有限企业法定代表人张其女儿。

原审第三人:祁美江。

上诉人中国建设银行股份有限企业中山市分行（以下简称建行中山市分行）因与被上诉人林东川、中山市吉雅房地产开发有限企业（以下简称吉雅企业）、原审第三人祁美江商品房预售协议纠纷一案,不服广东省中山市第一人民法院（）中一法三民一初字第327号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终止。

原审法院审理查明:12月30日,林东川与吉雅企业签署了广东省商品房买卖协议约定,林东川向吉雅企业购置位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺,建筑面积共18.6平方米,商铺单价为每平方米11331.6元,按套内建筑面积（15.5平方米）计算,商铺款累计175640元,买受人在签署广东省商品房买卖协议时已付清,交楼期限为1月30日前。协议第十五条相关产权登记约定,出卖人应该在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关立案;如因出卖人责任,买受人不能在要求期限内取得房地产权属证书,买受人不退房,出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。上述协议于1月4日由中山市菊城公证处办理了公证。1月5日,林东川向吉雅企业一次性支付购楼款175640元,吉雅企业向林东川出具了不动产销售发票。1月5日,林东川与吉雅企业签署三乡中心区综合市场认购书约定,林东川认购吉雅企业开发位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼63号商铺,认购楼价175640元;同日,林东川又与吉雅企业签署了商铺租赁协议,约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅企业使用,第一年月租金1190元,第二年月租金1451元,第三年月租金1823元,租赁期限从1月1日至12月30日止。林东川称吉雅企业向其交纳租金至1月26日。林东川认为,林东川已依约向吉雅企业付清了购房款,但一直未为林东川办理房地产权属登记证书。诉讼中,就签署认购书及协议前后时间问题,林东川述称应吉雅企业要求,先签署购房协议并缴付楼款,后到公证机关办理公证手续时再补签认购书及返租协议,故出现购房协议签署时间早于认购书时间。

3月15日,林东川向原审法院提起诉讼称:林东川于1月5日向吉雅企业认购了位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼63号商铺,并签署了认购书。12月30日双方签署了商品房买卖协议约定,出卖人应该在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关立案,如因出卖人责任,买受人不能在要求期限内取得产权证书,出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。协议自签署之日起生效。协议签署后,双方到中山市公证处办理了协议公证手续。依据协议约定,林东川已足额支付了购商铺款,且吉雅企业已将商铺交付给了林东川使用。但吉雅企业并没有为林东川办理相关产权证实书,其行为已组成违约。为维护林东川正当权益,据此向法院起诉,请求判令:1、吉雅企业为林东川所购位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺办理立案登记手续及权属证书;2、吉雅企业向林东川支付违约金1756.4元;3、吉雅企业负担本案诉讼费用。原审诉讼中,林东川变更诉讼请求为判令:1、立案登记人祁美江与吉雅企业签署商品房买卖协议无效;2、立案登记人祁美江与建行中山市分行签署个人住房借款协议无效;3、吉雅企业继续推行与林东川签署商品房买卖协议,并帮助林东川办理中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层63号商铺权属证书;4、吉雅企业向林东川支付违约金1756.4元;5、吉雅企业负担本案诉讼费用。

原审法院另查明:中山市商品房销售协议登记立案证实表载明,涉案中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层61／62／63号商铺买方姓名为祁美江,建筑面积为144.15平方米,购房总价为1946025元,签约日期为4月3日,立案登记日期为5月17日。

原审法院又查明:吉雅企业及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、协议诈骗罪,张