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市政管理学（第二版）杨宏山编著

第9章 城市房地产管理市政管理学（第二版） 21世纪公共管理系列教材重点问题城市土地有偿使用制度城市土地使用权出让城市土地市场交易种类城市住房供给的制度安排国外城市住房保障的基本经验中国城市住房保障存在的问题中国城市住房保障的制度创新

9.1城市土地权利制度市政管理学（第二版） 21世纪公共管理系列教材9.1.1城市土地的供给与需求城市土地的特性城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料。地理位置的固定性土地适用的差异性土地利用的耐久性自然特性土地供给的稀缺性土地价值的区位效益性边际效益的递减性土地价值的递减性经济特性

9.1城市土地权利制度市政管理学（第二版） 21世纪公共管理系列教材9.1.1城市土地的供给与需求城市土地的供需关系一般而言，在城市经济起飞和规模扩张阶段，对土地的需求量很大；中央商务区和交通枢纽等具有区位优势的土地，由于使用价值很高，人们对它的需求程度也很高；相反，城市边缘地带和交通闭塞位置的土地，其需求量就要小得多。城市土地的需求包括自然供给和经济供给自然供给是一种无弹性供给，即可供给土地面积不断减少经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途城市土地的供给城市土地的供求平衡：由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况。由于市场机制存在局限性，容易出现市场失灵问题，因此需要政府采取一定的干预措施。

9.1城市土地权利制度市政管理学（第二版） 21世纪公共管理系列教材9.1.2城市土地使用的空间结构ThemeGalleryisaDesignDigitalContentContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.同心圆模式多中心模式放射型模式这类城市的不同用途土地围绕着单一核心，有规则地向外扩展成为圆形区域。其核心区域被称为中心商务区（CentralBusinessDistrict,简称CBD）。围绕着中心商务区的通常是不同收入阶层构成的环形居住区。随着城市用地、人口和经济规模的扩大，许多大城市不是只有一个核心，而是存在多个相对分离的中心。其中，有一个中心在规模和重要性上具有较大优势，其他中心处于亚中心或副中心的地位。放射形模式是同心圆模式受到交通线的作用而形成的沿着交通线向外延伸的土地使用格局。它在同心圆的基础上，形成了沿铁路、公路和河流的放射扇形模式。扇形城市是企业和个人自由决策的产物。

9.1城市土地权利制度市政管理学（第二版） 21世纪公共管理系列教材9.1.3城市土地的产权关系城市土地所有权私人部门所有国家或公共部门所有即个人、企业和其他私人团体可以拥有土地所有权，土地可以在地产市场上自由买卖。由于土地的特殊属性，土地所有权的使用往往受到一定的限制。社会主义国家普遍废除土地私有制度，土地所有权归国家或集体所有，国家对土地使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地。在资本主义制度下，土地也并非完全归私人部门所有，国家和公共部门也拥有一定的土地。

9.1城市土地权利制度市政管理学（第二版） 21世纪公共管理系列教材9.1.3城市土地的产权关系城市土地使用权土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。使用经营权：一是土地所有人的使用权，二是非土地所有人的使用权，后者是与所有权相分离的使用权。土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。以香港为例

9.1城市土地权利制度市政管理学（第二版） 21世纪公共管理系列教材9.1.3城市土地的产权关系城市地租城市土地和农业土地一样，都存在绝对地租和级差地租。地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。级差地租也包含两种形式：即级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指在不同地块进行等量投资，