高速铁路估价案例分析.docVIP

高速铁路客运站建设区商业建设用地

土地使用权出让价格估价案例分析

一：工程区域概况

随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市根底设施建设进入新一轮的快速开展时期，政府将进一步加大城市根底设施建设的力度。现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储藏。目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公倾，其中经营性用地365.12公倾。武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。

二：估价工程概况

估价工程座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率4.0，覆盖率为45%，绿化率为25%。估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。估价基准日：2008年8月15日。

三：委估工程的初步分析

1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原那么，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日〔即为未来土地使用权成交日期〕。

2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。影响地价的因素，如商业繁华度，根底公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。

3、本次估价工程是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介工程不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。

4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度〔通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整〕，用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。

四：土地使用权价值测算过程分析

1．评估方法选择

根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比拟法，收益复原法，剩余法〔假设开发法〕，本钱逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。估价工程已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和本钱逼近法进行估价。估价工程为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法〔假设开发法〕进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比拟法进行估价。最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。

2．剩余法测算思路

在预计开发完成后不动产正常价格的根底上，扣除预计的正常本钱及有关专业费用，利息，利润和税费等，以价格余额来估算待估土地使用权价格的方法。评估土地价格的根本公式为：V=A-B-C

式中：V：待估土地价格

A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值

B：整个开发工程的开发本钱。

C开发商的合理利润

从上述计算式中看出，遵循最有效利用原那么，确定合法合理的最正确开发利用方案和准确预测未来开发完成后不动产总价值，是保证剩余法估价结果准确性的前提条件，也是估价人员应把握的关键问题。

2.1：最正确开发利用方案确实定：最正确开发利用方案包括用途，规模，档次等内容。

①委估宗地所在城市具有丰富的旅游资源，是全国优秀旅游城市之一，旅游产业已走进全省前三强，年接待客人从2006年563万人次增长到2007年末的798万人次，到2008年上半年已完成接待游客435万人次，旅游产业呈现蓬勃生机，同时该市为全国的重要能源基地。全年公路，铁路客运量3000万人数，流动人口量大，据专业人员预测，待高铁建成运营后，流动人口将增至5000万人次。

②待估宗地位于以武广新区为核心的新型商务区，G107，S322贯穿该区域东西南北，有辐射华南各省市的长途汽车站和2009年底通车的高铁客运站，对外交通十分方便，距市级商服中心7公里，距市政治文化中心5公里，距旅游景点最近8公里、最远30公里。

③该市拥有一个五星级宾馆，二个准四星级宾馆，五个三星级宾馆，有2000多间客房，皆处于中心城区及周边。据旅游外事部门统计资料显示，全市宾馆在旺季入住率达98%以上，淡季入住率可达75%以上，连续五年全市餐饮住宿消费年均以10%增长。另外在中心城区，甲级写字楼一座，乙级写字楼三座，一般写字楼四座，随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓“so-ho”概念。即“smalloffice，homeoffice”(小办公室，家庭办公室)。这将对写字楼的开展趋势产生一定的影响。

综合上述城市性质、待估宗地的位置、当地房地产市场的接受能力等三方面分析，未来开发完成的物业类型为酒店宾馆为最有效开发利用方案。

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